수원지방법원 2025타경54432. 용인시 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 지하1층 1블록-19호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사트윈월드이고, 신청채권자는 종로중앙새마을금고, 청구액은 2,198,189,100원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 633,000,000원에서 세 차례 유찰된 217,119,000원입니다.
표면적으로는 큰 폭의 유찰이 눈에 띄지만, 본건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 확인된 실거래 12건은 래미안이스트팰리스1단지 아파트 거래이며 대상 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 아파트 실거래 평균 대비 최저가가 17.0%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 지하1층1블록-19호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 대상 기호(1)~(7) 모두 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사트윈월드 (2014.04.22. 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 217,119,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중앙새마을금고 / 2,198,189,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2010.05.31 |
| 용도지역 / 공시지가 | 제3종일반주거지역 · 3,965,000원/㎡ |
| 위반건축물 / 공부 차이 | 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 종전 말소권리와 현재 기준권리를 분리해야 한다
등기에는 2011.08.09. 군인공제회 가압류 36,279,090,876원이 등장하지만, 이 가압류와 관련 강제경매·압류는 2014.04.22. 종전 강제경매 매각에 따라 2014.04.25. 말소됐습니다. 현재 소유자 주식회사트윈월드도 이 종전 경매에서 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 남아 있는 담보권 가운데 가장 이른 것은 2021.03.22. 종로중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 2,795,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이후의 국세 압류, 임의경매개시결정, 래미안이스트팰리스상가관리단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 없음으로 조사됐지만 호실 확인이 핵심
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고 없이 점유 신고 5건이 확인됩니다. 각 신고는 대항력 없음으로 정리돼 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 3건이고, 기재된 점유 부분과 본건 지하1층 1블록-19호의 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 그린리얼티 주식회사 (박성인) | 상가동 124.8500㎡ | 2016.01.20 | 미상 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 그린리얼티주식회사, 박성인 | 상가동 119호 90.8700㎡ | 2020.11.06 | 미상 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임미선 | 상가1동 1블럭9호 48.4000㎡ | 2011.10.26 | 50,000,000원 / 2,420,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 안여진 | 상가동 1층 1-1호 35.9600㎡ | 2020.11.10 | 1,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 주식회사 페트롤에비뉴 (노현승) | 상가동 1층 1블럭-1 18.0000㎡ | 2021.07.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 비교 가능한 근린시설 시세가 없다
현재 최저가는 217,119,000원으로 감정가 633,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 세 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 수요가 형성되지 않았다는 신호이기도 합니다. 단순한 할인율 자체를 수익으로 간주해서는 안 됩니다.
확인된 최근 거래 12건은 래미안이스트팰리스1단지 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 1,276,833,333원, 최신 거래는 2026.06. 1,235,000,000원이지만, 본건은 지하 근린시설이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 아파트 거래 평균의 17.0%라는 수치는 가격 메리트 평가에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 아파트 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.67㎡ | 14 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 172.98㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 7 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 23 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 148.66㎡ | 17 | 1,250,000,000원 |
| 2026.03 | 129.70㎡ | 12 | 1,330,000,000원 |
| 2026.03 | 117.78㎡ | 2 | 1,177,000,000원 |
| 2026.03 | 148.66㎡ | 4 | 1,265,000,000원 |
| 2026.02 | 172.98㎡ | 13 | 1,230,000,000원 |
| 2026.02 | 129.70㎡ | 4 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 129.70㎡ | 9 | 1,345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 1,276,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 217,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,839,666원 |
| 갑구 2번 가압류 · 군인공제회 | 36,279,090,876원 | 213,279,334원 |
| 갑구 3번 · 군인공제회 | 미상 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 344,400,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 325,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 김예조 | 225,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 2,795,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사에이에스피컴퍼니대부 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 엘투케이대부주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 래미안이스트팰리스상가관리단 | 24,819,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 군인공제회 배당으로 소진되고, 신청채권자 종로중앙새마을금고의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 40,318,310,256원 중 213,279,334원이 배당되고 미배당액은 40,105,030,922원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 217,119,000원 | 34.3% | 213,279,334원 | 40,105,030,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 151,983,300원 | 24.01% | 149,055,534원 | 40,169,254,722원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,388,310원 | 16.81% | 104,098,874원 | 40,214,211,382원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인 인수 추정액은 계속 0원이지만, 후순위 채권의 미배당액만 증가합니다. 다만 입찰가격이 더 낮아진다는 사실과 근린시설로서의 시장가치가 적정하다는 판단은 별개입니다. 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 확인된 매각률은 0.0%이므로, 낙찰 후 재매각 가능성과 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛초등학교 북측 및 동측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동천동 935번지는 서측·남측 약 25m, 동측 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 교육환경보호구역과 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 근린생활시설에는 공실, 사무실, 미용실, 주얼리점과 옷가게 이용이 혼재합니다.
- 환금성. 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 본건과 직접 비교할 근린시설 거래가 없어 낙찰 후 매각가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2011년 군인공제회 가압류의 2014년 말소 여부와 현재 유효한 2021.03.22. 근저당의 순위를 등기부 원본·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당표 검증. 종전 말소권리인 군인공제회가 예상배당의 최우선 항목으로 반영된 법적 근거와 배당요구채권의 동일성을 확인하세요.
- 본건 점유 확인. 현황조사의 5건이 실제 지하1층 1블록-19호를 점유하는지, 각 호실과 면적을 현장에서 직접 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 그린리얼티 관련 2건과 주식회사 페트롤에비뉴의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 4건의 이력이 있으므로 당해세 여부와 매각대금 우선 차감액을 확인하세요.
- 관리비 확인. 래미안이스트팰리스상가관리단이 24,819,380원의 가압류를 등기했으므로 체납 관리비의 원인과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 근린시설 시세 조사. 아파트 실거래가가 아니라 유사 지하 상가의 실제 매매가·보증금·월세·공실 기간을 기준으로 입찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 비교 가능한 시세와 점유 원본이다
이 물건의 최저가는 217,119,000원으로 감정가 633,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 본건은 지하 근린시설이고, 확인된 실거래는 용도와 면적이 다른 아파트 거래뿐입니다. 가격이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.
권리 측면에서도 현황조사상 점유 신고 5건, 보증금 미상 3건과 본건 호실 불일치 가능성이 있으며, 2014년 종전 경매로 말소된 군인공제회 가압류가 현재 예상배당의 선순위로 반영돼 있습니다. 최저가는 낮지만 판단 난도는 낮지 않습니다. 본건과 직접 비교 가능한 근린시설 시세, 실제 점유자, 현재 말소기준과 배당순위를 모두 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
