수원지방법원 2025타경54432. 본건은 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동의 지하1층 1블록-19호 근린시설입니다. 감정가 633,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 106,388,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 위험합니다. 배당 시뮬레이션상 임미선 보증금 50,000,000원과 안여진 보증금 1,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 항목까지 남아 있기 때문입니다.
특히 임차인 자료에 표시된 점유 호실은 1블록 9호, 1층 1-1호, 119호 등 본건 지하1층 1블록-19호와 다른 표기가 섞여 있습니다. 한 항목은 호실 표기가 없고, 또 다른 항목은 점유 부분 자체가 특정되지 않았습니다. 따라서 사건 전체 배당 계산에 잡힌 인수액과 각 점유자가 이 단일 호실에 실제로 귀속되는지를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 지하1층1블록-19호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사트윈월드 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 106,388,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,198,189,100원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.22. 근저당권 · 종로중앙새마을금고 · 채권최고액 2,795,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기 자체보다 임차관계가 핵심
등기부만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2021.03.22. 종로중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 국세 압류, 임의경매개시결정, 래미안이스트팰리스상가관리단 가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.08.20. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 표시 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 그린리얼티 주식회사 (박성인) | 한빛마을래미안이스트팰리스1단지아파트 제1블록 상가동 124.8500㎡ | 2016.01.20 | 보증금 미상 / 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 그린리얼티주식회사, 박성인 | 상가동 119호 90.8700㎡ | 2020.11.06 | 보증금 미상 / 3,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임미선 | 래미아이스트팰리스상가1동1블럭9호 48.4000㎡ | 2011.10.26 | 50,000,000원 / 2,420,000원 | 2025.04.28 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 안여진 | 상가동 1층 1-1호 35.9600㎡ | 2020.11.10 | 1,000원 / 1,200,000원 | 2025.04.24 | 있음 | 없음 | 1,000원 인수 |
| 주식회사 페트롤에비뉴 (노현승) | 상가동 1층 1블럭-1 18.0000㎡ | 2021.07.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 티주식회 | 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 보유를 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 또한 점유 호실 표기가 본건 지하1층 1블록-19호와 다른 항목이 다수이므로 실제 인수 여부는 본건 호실과의 대응관계 확인이 선행돼야 합니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래 8.1%라는 숫자를 ‘상가 시세’로 쓰면 안 된다
제공된 실거래 12건은 래미안이스트팰리스1단지 아파트 주거 거래로, 전용 117.67㎡~172.98㎡가 포함돼 있습니다. 반면 본건은 상가동 지하1층 근린시설이고, 실거래 면적도 본건과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 최저가 106,388,000원이 최근 12개월 평균 1,305,833,333원의 8.1%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 125.05㎡ | 10 | 1,130,000,000원 |
| 2026.08 | 172.98㎡ | 18 | 1,585,000,000원 |
| 2026.08 | 148.66㎡ | 10 | 1,290,000,000원 |
| 2026.07 | 129.70㎡ | 7 | 1,320,000,000원 |
| 2026.07 | 148.66㎡ | 20 | 1,350,000,000원 |
| 2026.07 | 148.66㎡ | 5 | 1,320,000,000원 |
| 2026.06 | 117.67㎡ | 14 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 172.98㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 7 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 23 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 148.66㎡ | 17 | 1,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,305,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,432원 |
| 인수 · 임차인 임미선 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 안여진 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 2,795,000,000원 | 104,098,568원 |
| 3. 가압류 · 래미안이스트팰리스상가관리단 | 24,819,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,289,432원을 제외한 104,098,568원이 근저당 채권에 배당되고, 채권자 미배당액은 2,715,720,812원입니다. 임미선·안여진 보증금 50,001,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 위험은 이 금액에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 사건 물건은 근린시설이며, 감정평가 이용상태도 기호(1)~(7)를 모두 근린생활시설로 기재하고 있습니다.
- 입지. 한빛초등학교 북측 및 동측 일대에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동천동 935번지는 서측·남측 약 25m, 동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 3,965,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2010.05.31.이며, 기본적인 위생설비와 급배수시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 현재 물건은 5회 유찰됐고 관련 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다. 특히 지하층 근린시설인 만큼 실제 공실·임대수익·유동인구를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 호실과 임차인 점유 호실 대조. 임차인 자료의 1블록 9호·1층 1-1호·119호 등과 본건 지하1층 1블록-19호의 대응관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 말소기준 전 점유를 시작한 그린리얼티 관련 항목은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 확정 인수액을 입찰가에 합산. 현재 배당 계산 기준 50,001,000원은 매수인 부담입니다. 최저가만이 아니라 최소 156,389,000원의 실질취득 구조로 봐야 합니다.
- 상가 시세 별도 검증. 제공된 12건 실거래는 아파트 주거 거래입니다. 본건 근린시설의 적정가 판단에 직접 사용하지 말고 동일 상가·동일 층 상업용 거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실·영업 상태 현장 확인. 감정자료상 사건 내 근린시설에는 공실·사무실·미용실·주얼리·옷가게 등이 혼재합니다. 본건 호실의 현재 영업·공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·상가관리단 채권 확인. 래미안이스트팰리스상가관리단의 24,819,380원 가압류가 확인되므로, 낙찰 전 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소와 원문 자료에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역과 본건 호실을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 얼마를 실제로 떠안는지가 먼저다”
이 물건의 현재 최저가는 106,388,000원으로 감정가 633,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 우선 매수인 인수로 계산된 보증금이 50,001,000원 있어 현재 회차의 최소 실질취득은 156,389,000원입니다. 여기에 말소기준 전 점유지만 보증금이 확인되지 않은 항목까지 남아 있습니다.
또한 제공된 실거래는 1,130,000,000원~1,585,000,000원의 아파트 주거 거래이므로 지하1층 근린시설의 시세 비교 대상으로 사용할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 사실도 단순한 할인 기회라기보다 상가의 환금성과 임차·점유관계를 더 엄격히 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 맞습니다. 이 사건은 후순위 등기보다 임차인 귀속 호실과 보증금 확인이 우선이며, 그 확인이 끝나기 전에는 최저가만으로 안전한 입찰 상한을 정하기 어렵습니다.
