수원지방법원 2025타경54432. 용인 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-10호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 등기권리의 기준점은 2021년 3월 22일 설정된 종로중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 임의경매개시결정, 상가관리단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유와 임차보증금입니다. 현황조사에는 말소기준일보다 앞선 전입일을 가진 점유 기록이 4건 있고, 그중 임미선과 안여진의 보증금 50,001,000원은 우선변제 없이 매수인이 인수하는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영돼 있습니다. 그린리얼티 관련 2건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도

말소기준은 을구 4번 종로중앙새마을금고 근저당권입니다. 2025년 8월 20일 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2021년 3월 22일로 유지됩니다. 말소기준 뒤에 설정된 국세 압류, 경매개시결정, 상가관리단 가압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 알려진 인수 5,001만원, 미상 위험 별도

그린리얼티 관련 2건은 말소기준일보다 전입일이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 해당 점유가 본건에 귀속되고 보증금이 존재한다면 현재 계산된 50,001,000원 외에 추가 인수 부담이 생길 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

동일 단지에서 확인된 최근 거래 12건은 전용 117.67㎡~172.98㎡의 아파트 거래입니다. 본건은 상가동 근린생활시설이고 거래 면적도 일치하지 않으므로, 최근 12개월 평균 1,286,416,666원이나 최신 거래 1,320,000,000원을 본건의 비교시세로 사용할 수 없습니다.

최저가가 이 아파트 평균의 12.8%라는 계산값 역시 용도와 면적이 다른 물건을 나눈 결과입니다. 이를 근거로 “시세의 12.8%에 불과하다”, “매우 싸다”라고 평가하는 것은 부적절합니다. 본건의 가격 메리트는 인근 상가의 실제 매매가, 전용면적, 임대료, 공실 기간, 관리비, 동선과 가시성을 별도로 조사한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,983,000원 가정)

총 채권액 2,819,819,380원 중 채권자 배당은 161,873,238원이며, 미배당액은 2,657,946,142원입니다. 임미선·안여진 보증금 50,001,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

위 실질취득액은 배당 시뮬레이션에 반영된 50,001,000원만 더한 금액입니다. 보증금 미상 점유 기록이 본건에 귀속되는 것으로 확인되면 각 회차의 실제 취득 부담은 달라집니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 안전마진이 자동 확보된다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 대상은 근린생활시설로 이용되며, 일괄 평가된 기호별 이용상태에는 공실, 사무실, 미용실, 주얼리 매장, 옷가게 등이 포함돼 있습니다. 본건 1블록-10호의 현재 업종과 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 입지. 한빛초등학교 북측 일대의 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 노선상가지대로, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통·도로. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동천동 935번지는 서측·남측 약 25미터, 동측 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 교육환경보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 상가동으로 사용승인일은 2010.05.31이며, 기본 위생설비와 급배수시설을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 단지는 460세대 규모지만 확인된 거래는 아파트 거래여서 상가 시세로 사용할 수 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 호수 대조. 본건 1블록-10호와 임차인별 점유 부분이 서로 다르게 적힌 이유를 매각물건명세서·현황조사 원문, 건축물대장 도면, 현장 호수 표기로 확인하세요.
• 그린리얼티 보증금 확인. 말소기준 전 점유 기록 2건의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 실제 점유 범위를 확인해야 추가 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 알려진 인수액 재검증. 임미선 50,000,000원과 안여진 1,000원이 본건 매수인에게 실제 승계되는지 배당요구서와 임대차계약서 원본을 대조하세요.
• 상가 시세 별도 조사. 아파트 실거래 평균 1,286,416,666원은 비교대상이 아닙니다. 인근 동일 층·유사 면적 상가의 매매가와 보증금·월세·공실 기간을 조사하세요.
• 관리단 채권 확인. 상가관리단 가압류 청구액은 24,819,380원입니다. 가압류는 소멸하더라도 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 범위는 관리사무소에 확인하세요.
• 현장 영업성 점검. 출입 동선, 도로 가시성, 전면 폭, 주차 접근, 간판 설치, 현재 공실 여부를 확인해 임대 가능성과 적정 임대료를 검증하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 건축물 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다”

이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않습니다. 그러나 현재 최저가 164,983,000원에 알려진 인수액 50,001,000원을 더하면 실질취득 부담은 214,984,000원입니다. 더 큰 문제는 보증금 미상 점유 기록 2건과 본건 호수와 다른 임차 부분 표기입니다.

동일 단지 아파트의 최근 거래가가 크다는 이유로 본건 상가가 싸다고 판단해서도 안 됩니다. 용도와 면적이 다른 거래이므로 유효한 시세 비교가 아니며, 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자도 가격 안전성을 보장하지 않습니다. 등기권리는 정리되지만 인수액은 미확정, 비교시세도 미확정입니다. 이 물건의 입찰 전제는 낮은 최저가가 아니라 본건 점유자와 총 인수보증금을 먼저 확정하는 것입니다.