부산지방법원 2025타경1534. 물만골역 북동측 인근의 5층 다세대주택 가운데 3층 302호입니다. 감정가는 116,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 56,840,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 본건 302호에 전입한 김향심의 전입일은 2019.12.02로, 말소기준인 2018.04.26 부산은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 본건 점유자는 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 분명 낮아졌습니다. 동일 면적 21.13㎡의 최근 거래는 2025.04, 2층, 99,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 그 금액의 57.4%입니다. 다만 거래 표본이 단 한 건이고 총 10세대인 소규모 공동주택이라 아파트처럼 풍부한 거래량을 전제로 한 시세 판단은 어렵습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 환금성 검토는 별도로 해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1534 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 제1동 제3층 제302호 도로명: 부산광역시 연제구 쌍미천로73번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) · 전용 21.13㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임미자 (단독소유 · 2018.04.26 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 467,541,562원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 준공 / 세대수 | 2017.12.18 / 10세대 |
① 권리 흐름 — 2018.04.26 부산은행 근저당이 기준
최초의 연산6동새마을금고 근저당권은 2018.04.26 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 동래세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 302호 점유자의 전입일도 말소기준일보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 본건 302호는 후순위 전입
동일 사건 조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 현재 분석 대상인 302호의 점유자는 김향심이며, 2019.12.02 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경모 | 202호 | 2024.04.18 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제석민 | 203호 | 2020.11.30 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김향심 | 302호 | 2019.12.02 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지현 | 401호 | 2025.03.31 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시원 | 402호 | 2022.03.29 | 2025.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민호 | 501호 | 2018.04.23 | 2025.05.19 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박진영 | 502호 | 2024.08.16 | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 57.4%
행복드림 전용 21.13㎡의 확인된 최근 거래는 한 건입니다. 2025.04, 2층 물건이 99,000,000원에 거래됐습니다. 본건은 같은 면적의 3층 물건이며 현재 최저가는 56,840,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 21.13㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.13㎡ | 1건 | 99,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 56,840,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 99,000,000원의 57.4%로, 단순 금액 비교상 42,160,000원 낮습니다. 감정가 116,000,000원과 비교하면 59,160,000원 낮은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 660,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,443,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 669,443,714원 중 예상배당은 55,416,880원이며 미배당액은 614,026,834원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 467,541,562원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 614,026,834원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 630,771,898원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 642,493,443원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 부산은행과 후순위 채권자의 미배당액은 늘지만, 본건 302호 점유자의 전입이 후순위이므로 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 대신 갚는 금액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 물만골역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 물만골역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 외벽은 스톤코트·차장석붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 차량 접근이 가능하며 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 140.2㎡, 공시지가는 1,949,000원/㎡이며 평지의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 정보가 함께 확인되고, 교육환경보호구역·정비구역·지구단위계획구역 정보도 있어 토지이용계획확인서 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 준공일은 2017.12.18로 비교적 신축에 가깝지만 총 10세대·전용 21.13㎡의 소형 다세대라 실수요층과 거래량이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 점유관계 확인. 김향심의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 매각단위 확인. 감정평가 대상은 201호 외 7개호, 총 8개호로 기재되어 있으므로 본건이 개별매각인지 일괄매각인지 확인하세요.
- 501호와 구분. 최민호는 말소기준 전 전입한 501호 점유자입니다. 302호 인수액에 합산하지 말되, 일괄매각이라면 별도 분석이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했으므로 실제 이용상황과 관리상태를 현장에서 재확인하세요.
- 402호 제시외건물 확인. 동일 감정평가 대상 중 402호에는 제시외건물과 현관문 이용 차이, 적법성·위반건축물·이행강제금 확인 필요사항이 기재되어 있습니다. 본건 302호와 매각목록을 명확히 구분하세요.
- 실거래 표본 보완. 99,000,000원 거래 한 건만으로 시세를 고정하지 말고 인근 유사 다세대의 매매가·보증금·월세와 공실 기간을 추가 확인하세요.
- 자금 계획. 현재 최저가의 10%는 5,684,000원입니다. 잔금 외 취득세·등기비용·명도비·수리비를 별도로 반영하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당자료와 세금 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 수익성은 현장 확인 후”
본건 302호의 핵심은 명확합니다. 말소기준일은 2018.04.26이고 김향심의 전입은 2019.12.02이므로 대항력이 없습니다. 제공된 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순하고, 최저가 56,840,000원은 최근 거래 99,000,000원의 57.4%로 내려와 있습니다.
그러나 거래 표본은 한 건뿐이고, 이 물건은 총 10세대·전용 21.13㎡의 소형 다세대입니다. 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았으며, 동일 사건에는 여러 호실과 501호의 선순위 전입자, 402호의 제시외건물 확인사항이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 본건 302호 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 시세·임대수익·매각단위를 확인한 뒤 입찰입니다.
