부산지방법원 2025타경1534. 부산 연제구 연산동 행복드림주건축물 1동 5층 501호, 전용 16.06㎡의 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)입니다. 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 41,650,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 81,000,000원·85,000,000원보다 크게 낮지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 501호 점유자의 선순위 전입입니다.
501호 임차인 최민호의 전입일은 2018.04.23, 말소기준권리인 부산은행 근저당권의 설정일은 2018.04.26입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.05.19 접수됐으나 배당으로 보증금 전액을 회수하는지 계산할 자료가 없어, 매수인이 승계할 금액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 5층 501호 도로명: 부산광역시 연제구 쌍미천로73번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) · 전용 16.06㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 임미자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 467,541,562원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.26 주식회사부산은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차권은 별도
등기부상 말소기준은 2018.04.26 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 660,000,000원이며 2024.02.01에 583,000,000원으로 변경됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017.12.29 연산6동새마을금고 근저당권은 2018.04.26 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대상 501호는 선순위 점유
조사된 실제 점유자는 총 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 501호와 직접 관련된 점유자는 최민호 1명입니다. 나머지 6명은 같은 건물의 다른 호실로 조사됐습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민호 | 501호 | 2018.04.23 | 2025.05.19 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당액 인수 가능 |
| 김경모 | 202호 | 2024.04.18 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제석민 | 203호 | 2020.11.30 | 2025.06.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김향심 | 302호 | 2019.12.02 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황지현 | 401호 | 2025.03.31 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이시원 | 402호 | 2022.03.29 | 2025.05.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박진영 | 502호 | 2024.08.16 | 2025.05.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
대항력 판정은 전입일과 말소기준권리의 선후를 기준으로 표시했습니다. 각 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 본건 501호 외 점유자는 다른 호실 조사 내역입니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율과 실질 가격을 분리해야 한다
행복드림 전용 16.06㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 83,000,000원, 최신 거래는 2024.09의 81,000,000원입니다. 최저매각가 41,650,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 16.06㎡ | 2층 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 16.06㎡ | 3층 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.06㎡ | 2건 | 83,000,000원 |
다만 거래 표본이 2건에 그치고, 최민호의 미배당 보증금이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다. 예를 들어 최저가가 최근 시세의 절반이라는 수치는 인수액을 반영하지 않은 표면 비교입니다. 보증금이 크고 배당액이 부족하면 낙찰가가 낮아져도 총 취득비용이 크게 낮아지지 않을 수 있으므로, 현 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “반값 물건”이라고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 660,000,000원 | 40,500,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 부산은행 미배당액은 619,499,700원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표에는 최민호의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로, 임차인 미배당액과 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 619,499,700원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 631,769,790원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 640,358,853원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 물만골역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 물만골역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.12.18 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관기와 가스난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규모. 총 10세대, 대상 면적 16.06㎡의 소형 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 140.2㎡이며 평지·정방형 토지로 조사됐습니다. 공시지가는 1㎡당 1,949,000원입니다.
- 규제. 정비구역·교육환경보호구역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부 확인이 곤란해 공부와 외부 관찰, 탐문을 토대로 감정됐으므로 501호 내부 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최민호 보증금 확인. 매각물건명세서, 임대차계약서, 배당요구서와 관련 문건을 대조해 보증금 원금을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 배당순위가 확인돼야 예상 배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 입찰가에 임차인의 예상 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 83,000,000원 및 최신 거래 81,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 구조 확인. 대항력 임차인은 보증금 반환 문제와 명도가 연결됩니다. 배당만으로 전액 변제되지 않으면 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했으므로 501호의 실제 이용상태, 수리 필요성, 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 같은 건물 402호 제시외건물과 위반 여부가 언급돼 있으므로 건축물대장과 관계기관 확인을 통해 건물 전체의 행정상 쟁점을 점검해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당은 달라질 수 있으므로 법원의 배당 관련 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 41,650,000원까지 내려왔고, 표면 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 83,000,000원의 50.2%입니다. 그러나 501호에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있으며 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차인의 미배당 보증금을 합한 금액입니다.
따라서 이 사건은 “두 번 유찰된 반값 다세대”가 아니라, 선순위 임차보증금을 확인해야만 가격이 완성되는 물건입니다. 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가장 큰 인수 변수가 숫자로 확정되지 않았습니다. 보증금·확정일자·예상배당액을 확인하기 전까지는 권리와 가격 모두 보류가 타당합니다.
