부산지방법원 2025타경1534. 부산 연제구 연산동 ‘행복드림’ 1동 5층 502호, 전용면적 16.83㎡의 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)입니다. 소유자는 임미자이며, 2018.04.26. 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 카드사 가압류 3건·경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 89,000,000원에서 43,610,000원으로 내려왔습니다. 확인된 실거래는 81,000,000원과 85,000,000원으로 평균 83,000,000원입니다. 따라서 최저가 자체는 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 다만 거래표본이 2건뿐이고 총 10세대 규모의 소형 다세대라는 점 때문에, 표면적인 할인율을 그대로 환금성으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 부산은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2018.04.26. 부산은행 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 660,000,000원이고, 2024.02.01. 채권최고액을 583,000,000원으로 변경한 내역이 있습니다. 이후의 롯데카드·제이비우리캐피탈·신한카드 가압류와 경매개시결정, 동래세무서 압류는 매각으로 소멸합니다.

2022년에 문명식 명의의 전세권 50,000,000원과 주택임차권 50,000,000원이 등기됐지만, 주택임차권은 2022.09.19., 전세권은 2022.09.20. 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 낙찰자가 해당 전세권·임차권을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유자 분석 — 502호는 후순위 전입

현황조사상 실제 점유자는 7명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 중 매각대상인 502호 점유자는 박진영 1명입니다. 박진영의 전입일은 2024.08.16.로 말소기준일 2018.04.26.보다 뒤이고, 2025.05.27. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입 순서상 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 2건

확인된 행복드림 전용 16.06㎡ 실거래는 2024.08. 85,000,000원과 2024.09. 81,000,000원입니다. 평균은 83,000,000원, 최신 거래는 81,000,000원입니다. 전용면적 16.83㎡인 본건의 감정가 89,000,000원은 이 실거래 평균보다 높지만, 현재 최저가는 43,610,000원으로 실거래 평균의 52.5%입니다.

최저가와 최신 거래의 차이는 크기 때문에 가격 수치만 보면 할인 구간입니다. 그러나 거래가 2건뿐이고 최근 확인 거래가 2024.09.이라는 점을 감안하면, 83,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 적용해서는 안 됩니다. 인근 중개업소의 현재 매물, 임대수요, 공실기간과 실제 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 692,799,702원 중 예상배당은 42,425,020원, 미배당은 650,374,682원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 미배당

회차가 내려갈수록 부산은행을 포함한 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 후순위 채권의 소멸 여부와 별개의 문제입니다. 제공된 각 회차 산정에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 낙찰가가 내려갈수록 매도인의 협조 가능성, 점유 이전과 명도 일정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
• 입지. 부산도시철도 3호선 물만골역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 물만골역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 140.2㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,949,000원/㎡입니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 제2종일반주거지역, 토지정보에는 제3종일반주거지역으로 표시돼 있어 원문 대조가 필요합니다. 교육환경보호구역·정비구역·지구단위계획구역 표시도 확인됩니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 공부·외부관찰·탐문에 따른 통상 상태를 전제로 평가됐습니다.
• 다른 호실 특이사항. 402호에는 제시외건물과 출입문 이용상태, 적법성·위반건축물·이행강제금 확인 필요 사항이 기재돼 있습니다. 502호와 다른 호실이므로 대상 호실과 물건번호를 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 10세대이고 확인된 실거래가 2건인 소규모 다세대여서 대단지 공동주택보다 매도기간과 거래가격의 편차가 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 502호 특정. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 나타나므로 매각물건명세서에서 502호와 물건번호의 대응을 확인하세요.
• 박진영 점유관계. 대항력은 없지만 보증금·계약내용·현재 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 실거래 재검증. 비교 가능한 거래가 2024.08~09의 2건뿐입니다. 현재 매매·전월세 매물과 공실기간을 중개업소에서 확인하세요.
• 내부 상태. 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·설비·창호·보일러·수리비를 현장에서 보수적으로 산정하세요.
• 관리비·공과금. 체납관리비 중 공용부분 부담 가능성과 전기·수도·가스 정산 여부를 확인하세요.
• 등기 최신사항. 부산은행 근저당의 2024.02.01. 채권최고액 변경과 공동담보목록, 국세 압류의 당해세 여부를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸지만, 소형 다세대의 출구를 먼저 본다”

502호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 박진영의 전입은 말소기준권리 뒤이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 43,610,000원은 감정가의 49%, 확인된 실거래 평균 83,000,000원의 52.5%로 가격 차이도 큽니다.

다만 이 물건의 핵심 위험은 선순위 임차보증금이 아니라 환금성과 현장 상태입니다. 총 10세대, 전용 16.83㎡의 소형 다세대이고 실거래 표본은 2건뿐입니다. 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 임대수요·공실·수리비·명도를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 보수적 B등급입니다.