부산지방법원 2025타경1534. 부산 연제구 연산동 행복드림 1동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)입니다. 소유자는 임미자이고, 말소기준은 2018.04.26 설정된 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 660,000,000원이며 2024.02.01 변경등기로 583,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 근저당 자체보다 임차관계입니다. 401호에 전입한 황지현은 2025.03.31 전입으로 말소기준일 2018.04.26보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 배범석의 주택임차권은 임차보증금 40,000,000원, 확정일자 2021.09.27로 등기돼 있지만 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배범석에 대해서는 대항력 유무를 단정하지 말고 원래의 전입·점유 시점을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1534 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 4층401호 |
| 도로명 | 부산광역시 연제구 쌍미천로73번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) · 전용 16.06㎡ |
| 소유자 | 임미자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 467,541,562원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행, 임차권은 별도 확인
2017.12.29 연산6동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 2018.04.19 정연진의 전세권 35,000,000원도 2018.04.25 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.04.26 부산은행 근저당권입니다. 2025.04.28 임의경매개시결정과 2025.08.06 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 401호는 ‘0원 인수 확정형’이 아니다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지현 | 401호 · 주거 | 2025.03.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배범석 | 건물 전유부분 전부 | 미상 / 2021.09.27 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
401호에 직접 특정된 황지현은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배범석은 주택임차권등기가 확인되지만 원래 전입·점유 시점이 확인되지 않고, 별도로 주거 점유 기재가 있으면서 보증금·전입일 등이 확인되지 않은 항목도 존재합니다. 따라서 실제 임차관계와 인수 여부는 매각물건명세서·임차권등기명령 관련 서류의 원본 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 1회 유찰로 내려왔다
행복드림 전용 16.06㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 2024.08 3층이 85,000,000원, 2024.09 2층이 81,000,000원에 거래됐고, 평균은 83,000,000원입니다. 현재 최저매각가 60,200,000원은 이 평균의 72.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 16.06㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 16.06㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 평균 | 16.06㎡ | 2건 | 83,000,000원 |
가격표만 보면 감정가 86,000,000원에서 60,200,000원으로 내려와 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고, 임차권 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에 60,200,000원만을 실질취득가격으로 놓고 ‘싸다’고 결론내릴 단계는 아닙니다. 먼저 배범석 보증금의 대항력 여부를 확정한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부산은행 | 660,000,000원 | 58,716,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 60,200,000원 가정 시 집행비용 1,483,600원, 부산은행 58,716,400원으로 배당 시뮬레이션이 구성돼 있습니다. 부산은행 채권 기준 미배당액은 601,283,600원이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배범석의 대항력 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 601,283,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 619,018,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 631,432,965원 |
신청채권자 청구액은 467,541,562원이고 현재 회차 배당액은 58,716,400원으로 신청채권이 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 배당액은 더 줄어듭니다. 다만 근저당권자의 미배당 자체는 말소기준권리가 정상적으로 매각 소멸하는 한 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 매수인 입장에서는 근저당 미배당보다 임차권의 대항력 여부가 더 중요한 확인사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산도시철도3호선 물만골역 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 물만골역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 외벽은 스톤코트 및 차장석붙임, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란해 관련 공부·외부관찰·탐문조사에 의해 평가됐으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 위반 관련 확인. 감정평가 자료에는 위반 관련 표시가 있으나 상세 기재된 제시외건물·적법성 확인사항은 402호에 관한 내용입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배범석의 최초 대항력 취득일 확인. 임대차계약일 2021.09.27, 확정일자 2021.09.27만으로는 부족합니다. 실제 주민등록일자와 점유개시일자를 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 여부 확정. 등기상 임차보증금 40,000,000원이 있으므로 배당요구·배당가능액과 별개로 매수인 인수 가능성을 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 황지현 점유 확인. 401호 전입일은 2025.03.31로 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유와 계약관계를 확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 비교는 권리확정 후. 최저가 60,200,000원은 최근 실거래 평균 83,000,000원의 72.5%이지만, 임차보증금 인수 가능성이 남아 있는 상태에서는 이 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 거래표본 확인. 동일 면적 확인 거래가 2건이므로 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 감안해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부확인이 곤란한 상태에서 감정평가가 이뤄졌으므로 실제 내부 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차권등기 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 40,000,000원
현재 최저가 60,200,000원은 감정가 86,000,000원의 70%이고, 동일 면적 실거래 평균 83,000,000원의 72.5%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 상당히 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 결론은 “60,200,000원이라 싸다”가 아닙니다. 배범석의 임차보증금 40,000,000원에 대해 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않아 대항력이 미상이고, 별도의 미상 점유 정보도 남아 있기 때문입니다.
말소기준 부산은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 401호 황지현도 후순위 전입입니다. 따라서 권리의 승부처는 배범석 임차권의 원래 대항력 취득 여부입니다. 이것이 부정되는 것이 확인되면 현재 가격은 시세 대비 할인구간으로 평가할 수 있지만, 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 원본 임차관계를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 사건입니다.
