244,286,000원
광주지방법원 2024타경4460. 전남 무안군 일로읍 일로로 62의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층입니다. 등기상 현재 소유자는 송지영이며, 말소기준권리는 2021.03.25. 이상필의 근저당권 300,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 박영무·대승건설주식회사의 근저당, 대성환경산업·충북신용보증재단의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중이라는 내용과 함께, 2026.07.20. 진덕권이 공사대금 119,691,498원에 대해 유치권을 신고했으나 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 있어, 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 공실 및 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 제101호 외 8개호 |
| 소유자 | 송지영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,065,000,000원 / 244,286,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 1,513,503,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유·유치권은 별도 확인
등기부상 과거 천지농업협동조합의 2020.10.27. 근저당권 1,764,000,000원은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 2021.03.25. 이상필 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 것과 미상을 분리해야 한다
| 임차·점유 | 사용 / 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진덕권 | 사무실 추정 · 101호,102호,201호,202호 | 2024.05.03 | 100,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 원익건설 주식회사 | 미상 | 2023.10.30 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 에스제이디앤씨 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 기재는 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다. 특히 전입일·보증금이 모두 미상인 점유는 대항력 없음으로 처리해서는 안 되고, 원본 서류와 실제 점유관계 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 23%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가 1,065,000,000원이 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 244,286,000원, 감정가의 23% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 195,428,800원, 156,343,040원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 실질적인 가격 판단에서 유치권 신고와 미상 점유를 먼저 정리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,220,004원 |
| 2. 근저당 · 이상필 | 300,000,000원 | 240,065,996원 |
| 3. 근저당 · 박영무 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대승건설주식회사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 대성환경산업 | 9,355,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,870,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 787,225,640원 중 240,065,996원이 배당되고, 미배당은 547,159,644원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 일로읍 월암리 일로초등학교 남서측 인근으로, 주위는 상가와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용. 감정 이용상태는 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물로 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 구분건물 상태. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 각각 독립된 구분건물이나 일부는 현황상 벽체 경계 구분이 없는 상태입니다. 도면 등에 의해 위치 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이하다고 평가되어 있습니다.
- 토지. 대 258.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로한면이며, 일반상업지역과 준주거지역에 저촉됩니다. 공시지가는 289,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 2026.07.20. 진덕권이 신고한 공사대금 119,691,498원의 공사계약, 공사내역, 채권 발생시점, 변제기와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 에스제이디앤씨와 ‘사무실’ 기재는 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 0원을 확정적으로 받아들이기 어렵습니다.
- 벽체·호실 확인. 등기상 독립 구분건물이나 현황상 일부 벽체 경계가 없고, 매각물건명세서에는 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 1,065,000,000원에서 244,286,000원까지 내려온 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인을 현장과 점유관계에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 유치권 신고서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “23% 가격보다 먼저 볼 것은 점유와 유치권”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,065,000,000원이 244,286,000원까지 내려온 6회 유찰 근린시설입니다. 등기부 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 119,691,498원의 유치권 신고가 있고 그 성립 여부가 불분명하며, 두 건의 점유 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 23%라서 싸다”는 방식으로 평가할 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 유치권과 미상 점유를 해소하지 않은 채 입찰하면 실제 인도와 취득 과정의 불확실성이 그대로 남습니다. 등기는 단순하지만 현장 권리관계는 단순하지 않은 물건 — 그 점이 이 사건의 결론입니다.
