광주지방법원 2024타경4460. 전남 무안군 일로읍 일로로 62, 2층 201호의 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층이고, 관련 평가대상 중 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소로 조사됐습니다. 등기상 각각 독립된 구분건물로 등재돼 있으나 일부 호실은 벽체 경계 구분이 없는 상태이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
등기 권리의 기준점은 2021.03.25. 이상필 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 박영무 근저당 300,000,000원, 대승건설주식회사 근저당 134,000,000원, 주식회사 대성환경산업 가압류 9,355,500원, 충북신용보증재단 가압류 43,870,140원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부 밖의 점유와 유치권 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 공실·사무소 이용 |
| 소유자 | 송지영 (2023.04.27. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 91,522,000원 (6회 유찰 · 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 1,513,503,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현황 특이사항 | 일괄매각 · 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유·유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.03.25. 을구 2번 이상필 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 모델상 매수인 확정 인수액은 0원입니다.
임차인·점유 조사
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진덕권 | 101호,102호,201호,202호 · 사무실 추정 | 2024.05.03 | 100,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 원익건설 주식회사 | 미상 | 2023.10.30 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 에스제이디앤씨 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 사무실 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
진덕권과 원익건설 주식회사는 전입일이 말소기준일인 2021.03.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 특히 진덕권의 임차보증금 100,000,000원은 대항력 있는 보증금 인수로 보지 않습니다. 다만 진덕권이 별도로 신고한 119,691,498원의 유치권은 임차보증금과 다른 쟁점입니다.
반면 에스제이디앤씨와 ‘사무실’로 조사된 점유 관련 항목은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
② 가격 해석 — 6회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 399,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,522,000원, 감정가의 22.94%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 91,522,000원 | 22.94% | 697,751,036원 |
| 7회 유찰 시 | 73,217,600원 | 18.35% | 715,725,957원 |
| 8회 유찰 시 | 58,574,080원 | 14.68% | 730,105,893원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 2,047,396원 |
| 2. 근저당 · 이상필 | 300,000,000원 | 89,474,604원 |
| 3. 근저당 · 박영무 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대승건설주식회사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 대성환경산업 | 9,355,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,870,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 787,225,640원 중 89,474,604원이 배당되고, 미배당액은 697,751,036원입니다. 매수인 확정 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 2026.07.20. 신고된 진덕권의 유치권 119,691,498원도 위 배당 항목에 포함돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 일로읍 월암리, 일로초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 상가와 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용. 감정평가상 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용됩니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보, 소화전 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역에 저촉되며, 공시지가는 289,200원/㎡입니다. 토지면적은 258.0㎡, 지목은 대입니다.
- 구분건물 현황. 등기와 집합건축물대장상 개별 구분건물로 등재돼 있으나 일부는 벽체 경계가 없습니다. 감정평가에서는 위치 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이하다고 판단했습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 6회 유찰됐고 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 재매각 용이성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 진덕권이 신고한 공사대금 119,691,498원의 공사계약, 세금계산서, 지급내역, 점유 개시시점과 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 진덕권 임차관계와 유치권을 분리 판단. 보증금 100,000,000원의 임차관계는 대항력이 없지만, 유치권 신고는 별도 쟁점입니다.
- 미상 점유 확인. 에스제이디앤씨와 ‘사무실’ 점유의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황 점유자와 실제 점유부분을 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 일괄매각 및 벽체 구분 없는 사용 상태이므로 201호를 포함한 각 구분건물의 실제 경계와 복원비용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 91,522,000원은 감정가의 22.94%이지만 실거래 시세가 없어 시장가 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당표와 실제 부담 구분. 배당 모델상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 및 유치권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2026.07.20. 유치권 신고 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 23%”보다 먼저 볼 것은 유치권과 점유다
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 399,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 91,522,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않아 이것만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다.
등기·배당 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 진덕권은 임차인으로서는 대항력이 없지만 공사대금 119,691,498원의 유치권을 별도로 신고했고 그 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 대항력 여부를 확정할 수 없는 점유 관련 항목 2건, 벽체 경계 없는 일괄사용 현황, 6회 유찰까지 겹칩니다.
등기상 인수 0원 ≠ 전체 리스크 0원. 이 사건은 최저가보다 먼저 유치권의 성립 가능성과 실제 점유관계를 해소해야 하는 물건입니다. 그 두 가지가 정리되지 않는다면 감정가 대비 할인율이 아무리 커도 보수적인 접근이 맞습니다.
