광주지방법원 2024타경4460. 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 5층501호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소로 조사됐습니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층으로, 위생·급배수설비와 승강기·화재탐지경보·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
권리의 기준점은 2021.03.16 이상진의 근저당권 360,000,000원입니다. 이전 천지농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 이후 설정된 대승건설주식회사 근저당과 대성환경산업· 충북신용보증재단 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 점유관계에는 확정되지 않은 부분이 남아 있어 등기 권리와 점유 위험을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공실 / 사무소 |
| 소유자 | 송지영 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 103,219,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,513,503,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 258.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유자는 송지영이며, 2023.04.27 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매개시결정은 2024.11.20 천지농업협동조합 채권자로 등기됐습니다. 배당표에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 이상진 근저당에 우선 배당되고, 후순위 채권은 미배당이 발생하는 구조입니다. 후순위 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 두 건은 대항력 없음, 두 건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진덕권 | 101호,102호,201호,202호 | 사무실 추정 | 2024.05.03 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 원익건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 2023.10.30 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 에스제이디앤씨 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 설주식 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
진덕권은 전입일이 말소기준권리 이후이고, 원익건설 주식회사 역시 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 특히 진덕권의 신고 부분은 101호·102호·201호·202호로, 본건 5층501호와 표기상 다릅니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 103,219,000원이며 4회 유찰 상태입니다. 감정가 288,000,000원과 비교하면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 용도·인근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,066원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이상진 | 360,000,000원 | 100,973,934원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대승건설주식회사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 대성환경산업 | 9,355,500원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,870,140원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 547,225,640원 중 예상배당은 100,973,934원이고, 미배당은 446,251,706원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일로초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며, 외벽은 석재·드라이비트마감, 내벽은 콘크리트·타일마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일단의 세장형 평지이며 상업용 건부지입니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역이며 도로구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 도시계획구역, 중로2류와 관련돼 있습니다.
- 공시지가. 289,200원/㎡입니다.
⑥ 구조상 주의점 — 경계벽 상태 확인
등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 각각 독립된 구분건물로 등재돼 있지만, 감정평가 현황상 일부 호실은 벽체 경계 구분이 없는 상태입니다. 다만 구분건물 위치는 도면 등에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이하다고 판단됐습니다. 경매 입찰에서는 등기상 독립 호실과 현황 경계가 실제로 어떻게 대응되는지 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 에스제이디앤씨·설주식의 전입일, 보증금, 실제 점유 부분을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 본건 501호와 점유 부분 대조. 진덕권은 101호·102호·201호·202호로 기재돼 있으므로 실제 본건과 관련되는 점유관계를 현장에서 분리 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 일부 구분건물의 벽체 경계가 없는 현황이므로 501호의 실제 구획과 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린시설·사무소의 실제 임대수익과 인근 거래사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표의 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수 산정”과 “완전 안전”은 다르다
이 사건의 등기 권리는 비교적 선명합니다. 2021.03.16 이상진 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 계산상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 에스제이디앤씨·설주식의 대항력은 아직 미상이고, 일부 구분건물의 현황 경계도 확인이 필요합니다. 또한 4회 유찰로 최저가가 103,219,000원까지 낮아졌지만 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 후순위 채권 미배당이 아니라, 미상 점유와 실제 구획을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
