광주지방법원 2024타경4460. 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62 소재 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층/지상5층이며, 제101호 외 8개호 가운데 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소로 조사됐습니다. 현황상 일부 호실은 벽체 경계 구분 없이 사용 중이고 일괄매각 조건이 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 352,000,000원에서 현재 최저매각가 80,741,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인 폭이 아니라 점유·유치권·세금 압류와 반복 유찰의 원인입니다. 특히 2026.07.20 진덕권이 공사대금 119,691,498원에 대해 유치권을 신고했고, 그 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있어 현장 점유와 공사대금 발생 경위를 반드시 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기호 가)-아) 공실 · 기호 자) 사무소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 제101호 외 8개호 |
| 소유자 | 주상종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 80,741,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 23% |
| 청구액 | 1,513,503,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 점유 리스크는 별도
계산된 말소기준권리는 2021.03.16 이상진 근저당권, 채권최고액 360,000,000원입니다. 그 이후 설정된 박영무·대승건설주식회사 근저당권, 대성환경산업·우암석재·삼성철강·근로복지공단·농협은행·김일곤·중앙산업의 가압류, 국민건강보험공단·국·무안군·청주시 압류와 2024.11.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 확정된 비대항과 미상 점유를 구분해야 한다
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진덕권 | 101호,102호,201호,202호 · 사무실 추정 | 2024.05.03 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 원익건설 주식회사 | 미상 · 미상 | 2023.10.30 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스제이디앤씨 | 미상 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
진덕권과 원익건설 주식회사는 전입신고가 말소기준권리인 2021.03.16 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 에스제이디앤씨는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 점유개시 시점을 확인하지 않은 채 “인수 없음”으로 단정하는 것은 위험합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘감정가 23%’만 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 80,741,000원이고, 6회 유찰 상태에서 감정가의 23%로 표시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 이 숫자만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,853,338원 |
| 2. 근저당 · 이상진 | 360,000,000원 | 78,887,662원 |
| 3. 근저당 · 박영무 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대승건설주식회사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 대성환경산업 | 9,355,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우암석재 | 39,854,978원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 삼성철강 | 32,067,277원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 4,859,900원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,865,012원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김일곤 | 18,593,030원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중앙산업 주식회사 | 109,578,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 1,015,173,704원, 예상 배당은 78,887,662원, 미배당은 936,286,042원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물리적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일로초등학교 남서측 인근이며, 주변은 상가와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도·토지. 일반상업지역·준주거지역에 걸쳐 있고 토지이용상황은 상업용, 지목은 대입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 구분건물 현황. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 각각 독립된 구분건물로 등재돼 있으나, 일부는 벽체 경계 구분이 없는 상태입니다. 도면에 따라 위치 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이하다고 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 진덕권의 공사대금 119,691,498원 유치권 신고와 관련해 실제 점유, 공사계약, 공사내역, 대금 발생 및 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 에스제이디앤씨의 전입신고일·보증금·점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 예상 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·경계 확인. 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용하는 현황과 경계벽 복원, 각 구분건물의 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 23%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 임대수익·공실·매매사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 6회 유찰이 단순 가격 문제인지 근린시설 환금성, 점유·유치권·호실 구조 문제 때문인지 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘불확실성의 가격’을 먼저 계산해야 한다
이 사건은 감정가 352,000,000원에서 최저매각가 80,741,000원, 6회 유찰·감정가 23%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실전 판단은 다릅니다. 진덕권의 119,691,498원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 에스제이디앤씨는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건, 벽체 구분 없이 사용하는 일괄매각 현황, 6회 반복 유찰까지 겹칩니다. 등기상 인수 0원이라는 장점보다 현장·점유·유치권 검증이 우선인 사건입니다.
