광주지방법원 2024타경4460. 무안군 일로읍 월암리 일로로 62의 4층 401호로, 용도는 근린시설입니다. 소유자는 송지영이며 2023.04.27. 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.03.16. 접수된 이상진 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 대승건설주식회사의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 172,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 56,361,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대조하기 어려운 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 32.77%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 4층401호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 송지영 (2023.04.27. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 56,361,000원 |
| 유찰 / 최저가율 | 5회 유찰 / 감정가의 32.77% |
| 청구금액 | 1,513,503,439원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 감정 이용상태 | 기호 가)-아)는 공실, 기호 자)는 사무소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.10.27. 천지농업협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 1,764,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.16. 이상진의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후의 대승건설주식회사 근저당권 134,000,000원, 주식회사 대성환경산업 가압류 9,355,500원, 충북신용보증재단 가압류 43,870,140원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진덕권 | 101호, 102호, 201호, 202호 · 사무실 추정 | 100,000,000원 / 10,000,000원 | 없음 전입 2024.05.03. | 미상 | 해당 없음 |
| 원익건설 주식회사 | 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 전입 2023.10.30. | 미상 | 해당 없음 |
| 에스제이디앤씨 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
진덕권과 원익건설 주식회사는 전입신고가 말소기준일인 2021.03.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 에스제이디앤씨는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 산정표의 인수액 0원은 에스제이디앤씨의 점유·계약관계가 최종 확인된다는 전제로 받아들여야 합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘저가’라고 할 수 없다
현재 최저매각가는 56,361,000원으로 감정가 172,000,000원의 32.77%입니다. 다음 회차 시나리오는 45,088,800원, 그다음은 36,071,040원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치가 같은 방향인지 확인할 수 없습니다.
근린시설은 호별 위치, 가시성, 출입 동선, 공실 기간, 내부 상태와 임대 가능성에 따라 가치 차이가 큽니다. 이 물건도 감정평가에서 여러 구분건물의 이용상태가 공실 또는 사무소로 조사됐고, 일부 구분건물은 현황상 벽체 경계가 없는 상태로 확인됐습니다. 따라서 낮은 최저가보다 실제 401호의 점유·경계·임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,498원 |
| 2. 근저당권 · 이상진 | 360,000,000원 | 54,946,502원 |
| 3. 근저당권 · 대승건설주식회사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대성환경산업 | 9,355,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,870,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 547,225,640원 중 54,946,502원이 배당되고, 미배당액은 492,279,138원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물리적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 일로읍 월암리 일로초등학교 남서측 인근이며, 주위는 상가와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 승강기·급배수·화재탐지경보·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 258.0㎡, 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 289,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 준주거지역에 저촉되고, 중로2류·도로구역에도 저촉됩니다.
- 경계 확인. 등기부와 집합건축물대장에는 독립된 구분건물로 등재돼 있으나 일부 호수는 현황상 벽체 경계가 없습니다. 도면상 위치 특정 및 경계벽 복원이 용이하다는 평가가 있으므로 401호의 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 에스제이디앤씨 확인. 사업자등록일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금·차임과 점유 부분을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 기존 임차·점유 관계. 진덕권과 원익건설 주식회사는 대항력이 없더라도 실제 점유 중이면 인도와 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 401호 경계. 현황 벽체, 출입문, 전기·수도계량기, 전유부분 구분 상태와 경계벽 복원 비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 근린시설의 매매·임대료, 공실과 실제 수익성을 별도로 조사하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.07.20. 매각기일의 진행 결과와 변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 5회 유찰돼 56,361,000원까지 내려왔고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 에스제이디앤씨의 전입일·보증금·점유 부분이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
여기에 근린시설 특유의 환금성, 비교 실거래 부재, 5회 유찰, 일부 구분건물의 벽체 경계 문제까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 미상 점유와 물리적 현황이 해소되기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 401호의 실제 점유와 독립성이 먼저 확인돼야 합니다.
