인천지방법원 2025타경1265. 청라아이에이치피이지움 에이동 6층 608호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 유임숙은 2021.12.18. 매매를 원인으로 2023.09.15. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 146,200,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 98,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
류재문의 전입일은 2024.08.09.로 말소기준권리인 2023.09.15. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 보증금이 존재하더라도 낙찰자가 승계할 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 또는 최우선변제가 배당액에 미치는 영향은 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 제에이동 제6층 제608호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 파랑로 417 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2023.06.26. |
| 소유자 | 유임숙 (단독소유 · 거래가액 146,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 405,614,339원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.15. 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 전입한 류재문은 대항력이 없고, 2024.10.29. 주식회사 에이치와이종합개발의 가압류 138,188,265원과 2025.06.26. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 낙찰자가 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류재문 | 2024.08.09. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
류재문은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로 보증금의 매수인 승계 위험은 없습니다. 다만 점유 부분과 이용관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 명도 협의와 배당순위는 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 명목 할인 폭은 커졌지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
특히 사건상 용도는 근린시설인 반면 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주변도 지식산업센터, 중·소규모 공장, 공업용 나지가 혼재하는 준공업지역입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 되며, 실제 이용 가능성·건축물대장·관리규약·금융조건과 함께 임대 및 매매 수요를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.4% 추정) | - | 1,599,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 98,400,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이치와이종합개발 | 138,188,265원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 236,588,265원 중 채권자 예상배당은 65,040,480원이며, 미배당액은 171,547,785원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라지구 2호소공원 남측 인근이며, 지식산업센터와 중·소규모 공장, 공업용 나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 임대관계는 탐문 및 건축물현황도를 참고했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2023.06.26.이며, 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 청라동 209-2 토지는 동측과 북측으로 약 13미터 및 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라, 동일 건물과 인근 유사 용도의 최근 매매·임대 거래를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 용도·이용 적법성. 근린시설 등기와 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장, 사용승인도면, 관리규약과 관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 류재문의 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 임차인이 존재하므로 인도명령과 이사 협의, 점유 범위 확인을 전제로 비용과 일정을 산정해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 주식회사신한은행의 실제 배당액이 달라질 수 있으나, 후순위 임차인의 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금의 처리 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 1명과 후순위 가압류로 구성되어, 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액도 66,640,000원으로 계산이 단순합니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 평가는 별개입니다. 사건상 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중이고, 준공업지역의 산업·업무시설 혼재지에 위치하며 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래와의 비교 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 실제 이용 적법성과 시장 수요를 확인한 뒤 적정 응찰가를 정하는 데 있습니다.
