인천지방법원 2025타경1265. 청라동 209-3 청라아이에이치피이지움 비동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유임숙 씨이며 2023.12.27. 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 86,400,000원이고, 바로 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 43,561,000원으로 감정가 127,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 시세를 확인할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 특히 근린시설로 분류되면서 실제 이용은 오피스텔인 물건인 만큼, 용도·수요층·환금성을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1265 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 209-3 청라아이에이치피이지움 비동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유임숙 (2023.12.27. 소유권이전 · 거래가액 142,975,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 405,614,339원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.27. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 86,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.12.27. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.06.26. 신한은행의 임의경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류재문 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 류재문 씨 1명입니다. 전입일은 2024.08.09.로 말소기준권리 2023.12.27.보다 뒤이므로 이 경매에서 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 사례입니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 43,561,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 30,492,699원, 5회 유찰 시 21,344,889원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 시세가 없으므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,098원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 86,400,000원 | 42,376,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 근저당 채권최고액 86,400,000원 중 42,376,902원이 배당되고, 44,023,098원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 44,023,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 56,856,170원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 21,344,889원 | 20,560,681원 | 65,839,319원 | 0원 |
이 시나리오에서 중요한 점은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 구분하는 것입니다. 유찰이 더 진행되면 신한은행의 미배당은 늘지만, 제시된 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가에서는 기호 물건들이 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사건상 분류는 근린시설이므로 실제 사용·건축물대장·허용용도를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 입지. 청라지구 2호소공원 남측 인근이며, 주변은 지식산업센터와 중·소규모 공장, 공업용 나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.06.26.이며 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 기본 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 도로. 청라동 209-3은 동측 약 13미터 포장도로에 접하고, 남측으로 약 8미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주위가 지식산업센터·공장·공업용 나지 혼재 지역이고 사건상 용도와 실제 이용 표현이 서로 다르므로, 일반 주거형 부동산과 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 43,561,000원 자체를 ‘저가’의 근거로 삼지 마세요. 동일 건물·인근 유사 오피스텔 및 근린시설의 실제 거래·매물가격을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 이용은 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위, 금융·전입·사업자등록 등 실무상 제약을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 류재문 씨의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 명도. 현재 점유자가 조사된 만큼 낙찰 후 인도 및 점유 이전 절차를 예상해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 이미 3회 유찰됐다는 점은 단순한 가격 할인뿐 아니라 수요·용도·환금성 문제를 함께 점검해야 한다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 44,023,098원은 매수인 승계액이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수가”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2023.12.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 류재문 씨의 전입은 2024.08.09.로 후순위입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 127,000,000원에서 43,561,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 실거래 자료가 없고 이미 3회 유찰됐으며, 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용, 주변도 지식산업센터·공장 등이 섞인 지역입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 할 물건입니다.
