인천지방법원 2025타경1265. 인천 서구 청라동 청라아이에이치피이지움 비동 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자 유임숙은 2023.12.27. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 142,975,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 86,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.26. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 43,561,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 감정가 127,000,000원과 비교하면 현재 회차 표기상 34% 수준입니다. 하지만 가격이 많이 내려왔다는 사실과 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다릅니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 가점할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 209-3 청라아이에이치피이지움 비동 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 사용승인일 2023.06.26 |
| 소유자 | 유임숙 · 2023.12.27. 소유권이전 · 거래가액 142,975,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 405,614,339원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.27. 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 86,400,000원입니다. 2025.06.26. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류재문 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 류재문의 전입일은 2024.08.09.로 말소기준인 2023.12.27. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 43,561,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 30,492,699원, 5회 유찰 시 21,344,889원입니다.
그러나 이 사건에는 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 등 시장가격 비교자료가 없습니다. 따라서 43,561,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 저평가·급매·시세차익을 단정해서는 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔로 조사되어 있어, 입찰자는 동일 건물·동일 용도·유사 호실의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,098원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 86,400,000원 | 42,376,902원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 43,561,000원에서는 집행비용 1,184,098원을 제외한 42,376,902원이 신한은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 미배당액은 44,023,098원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라지구 2호소공원 남측 인근으로, 지식산업센터와 중·소규모 공장, 공업용 나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2023.06.26입니다. 기본적인 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 청라동 209-3은 평탄한 장방형 토지로 상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중이고, 동측 약 13미터 포장도로 및 남측 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역에 포함되며 토지 공시지가는 1,722,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 127,000,000원과 현재 최저가 43,561,000원의 차이만 보지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 임차인 보완. 류재문은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현장조사로 실제 임대관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용의 관계를 건축물대장·집합건축물대장·관리규약 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 미배당 규모. 현재 회차에서 신한은행 근저당 미배당액은 44,023,098원이고, 4회 유찰 시 56,856,170원, 5회 유찰 시 65,839,319원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인은 확인됐지만, 시장 할인은 아직 미확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 2024.08.09. 전입한 류재문은 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮은 편입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 127,000,000원에서 3회 유찰되어 43,561,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 특성이 있어 아파트처럼 단순한 평형 시세 비교도 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 시장에서 얼마에 거래·임대되고 다시 팔릴 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
