인천지방법원 2025타경1265. 청라아이에이치피이지움 에이동 9층 905호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 유임숙은 2021년 12월 21일 매매를 원인으로 2023년 9월 15일 거래가액 145,125,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 97,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 권리상 매수인이 승계할 등기 권리는 없고 배당표상 인수액도 0원이지만, 실제 점유자인 류재문의 임대차 세부조건이 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으나, 명도 협의와 배당요구 여부는 별개의 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023년 9월 15일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 근저당권 자체와 2025년 6월 26일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 류재문의 전입일은 2024년 8월 9일로 말소기준권리보다 늦어, 해당 전입만으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 계약정보 확인 필요

실제 임차인은 류재문 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 임차인으로 계산할 대상은 없습니다. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 명도 협의조건은 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 싸다고 단정 금지

현재 최저가는 감정가의 49%인 64,190,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 44,933,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 31,453,099원입니다. 다만 동일 건물이나 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 2.4%로 추정한 금액입니다. 현재 회차에서는 신한은행 근저당에 62,634,580원이 배당되고 34,565,420원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며, 감정평가상 기호 물건들은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 청라지구 2호소공원 남측 인근으로 지식산업센터, 중·소규모 공장과 공업용 나지가 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2023.06.26입니다. 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 청라동 209-2 토지는 동측과 북측으로 폭 약 13미터 및 10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,636.6㎡, 공시지가 1,758,000원/㎡이며 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지에 해당합니다.
• 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 산업시설이 혼재한 준공업지역의 오피스텔 이용 물건으로, 일반 주거용 아파트와 다른 임대수요·공실·매각기간을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 확인. 류재문의 보증금, 계약기간, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인하세요.
• 점유와 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래·임대료·공실을 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장, 전입 가능 여부와 실제 사용조건을 대조하세요.
• 산업단지 수요. 도시첨단산업단지와 준공업지역의 업무·산업 수요가 임대수익과 향후 환금성에 미치는 영향을 점검하세요.
• 관리비·체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 실제 관리비 수준을 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각일정을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격·점유는 별도 검증”

권리구조만 보면 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정이 소멸하고, 전입 임차인 류재문도 말소기준일 이후 전입해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원이므로 실질취득은 현재 최저가인 64,190,000원입니다.

그러나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 실제 점유자가 있고, 물건도 준공업지역 내 근린시설로서 감정상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래와 임대수익 자료 없이 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 인수 0원, 판단의 승부처는 임차내역·실사용 상태·실제 시세 확인입니다.