창원지방법원 2023타경8736. 김해시 삼정동 마에스타 1층 103호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2016년 4월 21일 부산은행 근저당권 490,000,000원입니다. 이후 설정된 장민숙 근저당권 100,000,000원과 성창철강·경남신용보증재단 등의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않았고 현황은 공실로 기재되어 있어, 임차보증금 승계액은 없습니다.
그러나 이 사건은 등기상 인수액만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 감정평가서에는 대상 구분건물의 토지가 대지권 미등기 상태라고 기재되어 있고, 지상건물의 영향을 받지 않는 것을 전제로 평가했다고 명시되어 있습니다. 따라서 낮아진 최저가보다 토지 권리의 귀속, 대지권 이전등기 가능 여부와 추가 절차를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 103호 (삼정동, 마에스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 소매점 · 음식점으로 이용한 것으로 조사 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 103호 외 5개호 · 일괄매각 |
| 소유자 | 배상기 |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 73,059,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행의 승계인 더블유비에스2312유동화전문유한회사 / 2,141,429,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음·현황 공실. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하므로 배당 부족액 823,513,654원을 매수인이 채권 형태로 승계하는 구조도 아닙니다. 예상 실질취득액은 최저매각가와 같은 73,059,000원입니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰을 할인으로만 보면 안 된다
감정가 621,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,059,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다. 그러나 이 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 현황 공실인 근린시설이고, 대장상 소매점과 조사된 음식점 이용상태가 다르며, 대지권도 미등기 상태이기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 73,059,000원 | 11.76% | 823,513,654원 |
| 7회 유찰 시 | 51,141,300원 | 8.24% | 845,036,835원 |
| 8회 유찰 시 | 35,798,910원 | 5.76% | 860,103,062원 |
추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 낮아지지만, 채권자 미배당액만 확대되고 물건 자체의 대지권·공실·용도 적합성 문제는 그대로 남습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현장 수익성, 점포 이용 가능성, 대지권 정리 가능성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,715,062원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 490,000,000원 | 71,343,938원 |
| 2. 가압류 · 이기두 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장민숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 성창철강 | 85,597,640원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,309,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 894,857,592원 중 예상 배당액은 71,343,938원이며, 예상 미배당액은 823,513,654원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물적 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 소매점이나 음식점으로 이용한 것으로 조사되었으며, 현황은 공실입니다.
- 대지권. 대상 구분건물의 토지는 현황 대지권 미등기 상태입니다. 감정평가는 지상건물의 영향을 받지 않는 것을 전제로 했다고 기재되어 있습니다.
- 위치. 김해시 삼정동 인제대역 남서측 인근이며, 주변은 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 동측 중로 1류, 북측 중로 3류와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전설비가 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익과 업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있으며, 이 사건은 6회 유찰과 공실 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 토지 권리의 귀속, 대지권 이전등기 가능 여부, 추가 비용과 절차를 등기부·집합건축물대장·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가서에는 1층 103호 외 5개호가 언급되고 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으므로, 매각 대상과 각 호의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 대장상 소매점과 조사된 음식점 이용상태가 다릅니다. 향후 사용할 업종의 인허가·소방·시설 기준을 확인하세요.
- 공실 원인 조사. 장기 공실 여부, 임대수요, 예상 임대료, 관리비와 원상복구비를 조사한 뒤 수익률을 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 2023년 8월부터 2024년 10월까지 공용관리비 체납액 1,987,875원이 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 11.76%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 대지권 정리와 공실 해소에 필요한 비용을 포함한 총투입액으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 후의 사용 가능성
등기부만 보면 결론은 단순합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 전체로 보면 난도가 높습니다. 감정가 621,000,000원이 6회 유찰되어 73,059,000원까지 내려왔고, 현황은 공실이며, 대장상 소매점과 실제 조사된 음식점 이용상태가 다릅니다. 무엇보다 토지가 대지권 미등기 상태입니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 대지권을 정상적으로 확보할 수 있는가, 취득 후 원하는 용도로 사용할 수 있는가, 공실을 해소할 임대수요가 있는가가 핵심입니다. 등기상 권리는 소멸형이지만 물적·환금성 위험이 크므로, 원본과 현장을 통해 대지권 및 일괄매각 범위를 해소하지 못한다면 낮은 최저가만으로 응찰할 물건은 아닙니다.
