창원지방법원 2023타경8736. 김해시 삼정동 마에스타 1층 110호로 표시된 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 현황은 창고로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 4월 21일 부산은행의 채권최고액 230,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에는 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리의 말소 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 비고에는 일괄매각으로 명시되어 있고, 감정요항표는 여러 구분건물을 함께 설명하고 있습니다. 따라서 감정가 297,000,000원과 최저가 34,941,000원을 110호 한 개 호실의 독립 가격처럼 해석해서는 안 됩니다. 무엇이 일괄매각 대상에 포함되는지 매각목록 원문을 먼저 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 110호 (삼정동, 마에스타) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 창고 |
| 소유자 | 배상기 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 34,941,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사부산은행의 승계인 더블유비에스2312유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 2,141,429,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 없음 · 명시 법정지상권 없음 |
| 대지권 상태 | 현황 대지권 미등기 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.21. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2023년과 2025년에 등기된 성창철강·경남신용보증재단의 가압류 및 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2019.12.19. 이기두 명의의 가압류는 2020.06.10. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 핵심 위험 — 대지권 미등기와 일괄매각
감정요항표에는 대상 구분건물들의 토지가 현황 대지권 미등기 상태라고 기재돼 있습니다. 평가에서는 김해시 삼정동 913 지상 구분건물의 미등기 대지권을 전제로 하되, 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 보아 토지를 평가했습니다. 이는 단순한 후순위 가압류보다 응찰 전에 더 깊게 확인해야 할 사항입니다.
- 일괄매각 범위. 비고에 일괄매각으로 명시돼 있습니다. 110호 외 어떤 구분건물이 함께 매각되는지 매각목록과 물건번호를 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기. 토지 지분의 귀속, 대지권 등기 가능 여부, 토지 소유관계와 추가 절차를 등기부·토지대장·매각목록으로 대조해야 합니다.
- 용도와 현황. 공부상 소매점이나 현황은 창고입니다. 실제 사용 상태와 인허가·영업 활용 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 소유권 변동. 2024.02.07. 배승기·배현미 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 접수됐으나, 2024.11.12. 신청착오를 원인으로 말소됐습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 34,941,000원이나 시세 검증은 보류
현재 회차의 최저매각가는 34,941,000원이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 인수권리만 반영한 실질취득액은 34,941,000원입니다. 그러나 이는 일괄매각 전체를 기준으로 한 금액이며, 동일·유사 근린시설의 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 34,941,000원 | 33,912,062원 | 500,945,530원 |
| 7회 유찰 시 | 24,458,700원 | 23,618,443원 | 511,239,149원 |
| 8회 유찰 시 | 17,121,090원 | 16,412,910원 | 518,444,682원 |
한 차례 더 유찰되면 매각가는 24,458,700원, 두 차례 더 유찰되면 17,121,090원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액만 증가하며 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 유찰 횟수의 증가는 가격 기회인 동시에 시장이 이 물건의 권리·용도·환금성에 높은 불확실성을 반영한 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,028,938원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 230,000,000원 | 33,912,062원 |
| 2. 가압류 · 이기두 (2020.06.10. 말소) | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 성창철강 | 85,597,640원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,309,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 대금이 부산은행 근저당권에 일부 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 계산상 채권자 미배당액은 500,945,530원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당표 원문으로 확인해야 합니다.
⑤ 관리비·입지·환금성 메모
- 관리비. 김해주택관리사무소의 2024.12.02. 접수 내역에는 2023년 8월부터 2024년 10월까지 공용관리비 1,498,537원이 미납됐다고 기재돼 있습니다. 납부 여부와 부담 범위를 관리사무소에 다시 확인해야 합니다.
- 위치. 김해시 삼정동 인제대역 남서측 인근이며, 주위에는 상업용 빌딩 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 급배수·위생설비, 승강기, 소화전설비가 있습니다.
- 환금성. 현황 창고로 사용되는 근린시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 접근하기보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 110호 외 포함되는 구분건물과 각 호의 현황·점유·용도를 매각목록 원문에서 대조하세요.
- 대지권 미등기 검토. 토지 소유권, 지분, 대지권 등기 가능 여부와 등기 비용·절차를 토지대장 및 등기부로 확인하세요.
- 현황 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 창고의 실제 점유자, 사업자등록, 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 11.76%라는 숫자만 보지 말고 일괄매각 전체의 면적·용도·임대가치와 유사 근린시설 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 관리비 확인. 공용관리비 1,498,537원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 김해주택관리사무소에 확인하세요.
- 배당 원문 확인. 이기두 가압류는 2020.06.10. 말소됐으므로 배당요구 종결 내역과 실제 배당표를 법원 기록에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 확인하고 서로 다른 기재가 없는지 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 많다
등기상 구조만 보면 말소기준인 부산은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고와 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 일괄매각 범위, 대지권 미등기, 공부상 소매점과 현황 창고의 차이, 미상인 점유·임대관계, 공용관리비 체납 및 6회 유찰이 실제 투자 판단을 좌우합니다.
최저가 34,941,000원은 감정가 297,000,000원의 11.76%이지만, 확인 가능한 실거래 비교 없이 이 비율만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 권리분석상 실질취득액은 34,941,000원이지만, 일괄매각 대상과 대지권 문제를 해소하지 못하면 낮은 최저가는 안전마진이 아니라 불확실성의 반영일 수 있습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만 물건 자체의 확인 난도와 환금성 위험이 높은 신중 접근형입니다.
