창원지방법원 2023타경8736. 김해시 삼정동 마에스타 1층 107호로 표시된 근린시설입니다. 소유권보존 명의자는 배상기이며, 2016년 4월 21일 부산은행 근저당권 420,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 전형적인 후순위 소멸 구조입니다.
문제는 등기 순위 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없다고 기재돼 있지만, 황준선과 ‘점포’로 표시된 점유관계는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 있다고 단정할 수도, 없다고 확정할 수도 없는 상태입니다. 여기에 대지권 미등기, 일괄매각, 현황 음식점 이용 및 109호와의 통합 사용 문제가 더해져 실질취득비용과 독립적인 사용·처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 107호 (삼정동, 마에스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 음식점 |
| 현황 구조 | 109호와 벽체 없이 이용 중 |
| 소유자 | 배상기 (소유권보존 명의자) |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 61,530,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행의 승계인 더블유비에스2312유동화전문유한회사 / 2,141,429,452원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 관련 구분건물 대지권 미등기 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정형
말소기준은 2016년 부산은행 근저당권입니다. 2023년 이후 성창철강과 경남신용보증재단의 가압류, 2024년 경매개시결정, 2025년 추가 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 이기두 가압류는 2020년 해제로 이미 말소됐습니다. 2024년 상속을 원인으로 한 소유권이전도 같은 해 신청착오를 원인으로 말소돼, 등기상 소유권보존 명의는 배상기로 남아 있습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 ‘가능·미상’
| 점유자 표시 | 이용 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황준선 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유관계 모두 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 ‘점포’는 사람의 성명으로 보기 어려운 표시이고, 두 건 모두 주거 이용으로 기재된 반면 대상 부동산의 현황은 음식점입니다. 실제 점유자, 점유 부분, 점유 개시 시점과 임대차계약의 존재를 현황조사서 원문 및 현장에서 다시 특정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 88.24% 할인보다 유찰 원인을 보라
감정가 523,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 61,530,000원입니다. 감정가 대비 11.76%까지 내려왔지만, 근린시설은 주거용 집합건물보다 호실별 영업환경, 대지사용권, 임대차, 전용 구조와 독립 출입·설비 여부에 따라 가격 편차가 큽니다.
특히 이 물건은 대장상 소매점과 현황 음식점의 이용 차이, 109호와 벽체 없이 사용하는 구조, 일괄매각 및 대지권 미등기가 함께 표시돼 있습니다. 6회 유찰은 단순한 가격 할인 기회라기보다 시장이 이러한 확인 부담과 환금성 제약을 반복적으로 가격에 반영한 신호일 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 61,530,000원 | 11.76% | 60,022,460원 | 664,835,132원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 43,071,000원 | 8.24% | 41,895,722원 | 682,961,870원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 30,149,699원 | 5.76% | 29,207,004원 | 695,650,588원 | 0원* |
* 계산상 인수액은 명세서에 명시된 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미상 점유자의 대항력·보증금 및 대지권 관련 비용은 확정된 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,507,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 420,000,000원 | 60,022,460원 |
| 3. 가압류 · 이기두 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 성창철강 | 85,597,640원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,309,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 부산은행 근저당 배당에 사용되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 664,835,132원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼정동 인제대역 남서측 인근이며, 주위는 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 20m~25m의 중로 1류, 북측으로 폭 12m~15m의 중로 3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 모든 축종 제한 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 근린시설로, 급배수·위생설비, 승강기와 소화전설비가 있습니다.
- 대지권. 관련 구분건물은 대지권 미등기 상태로 평가됐습니다. 대지사용권 성립과 낙찰 후 등기 가능성은 분양계약서·토지등기부·매각목록으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 현황 음식점이 109호와 벽체 없이 연결돼 있어 단독 호실로 분리할 때 출입구·설비·영업공간이 독립되는지에 따라 임대와 재매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 황준선과 ‘점포’ 표시가 실제로 누구의 어느 부분 점유를 의미하는지 현황조사서 원문, 주민등록·사업자등록 조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 대항력 기준일. 전입 또는 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확보해 2016.04.21 말소기준과 비교하세요.
- 대지권 미등기. 토지등기부, 분양계약서, 대지사용권 및 대지권등기 가능 여부를 확인하고 별도 토지대금이나 분담금 발생 여부를 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 표시 주소는 107호지만 명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 매각목록과 감정평가서의 각 기호를 대조해 실제 취득 범위를 확정하세요.
- 109호와 통합 사용. 벽체 복구, 출입구·전기·수도·배기·소방설비의 분리 가능성과 비용 부담 주체를 확인하세요.
- 용도 및 영업 인허가. 대장상 소매점과 현황 음식점 이용의 적합성, 음식점 영업신고와 건축·소방 기준 충족 여부를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 및 영업 관련 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 이미 말소된 2019년 이기두 가압류가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 배당요구와 채권계산서 반영 여부를 배당표 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘독립된 물건으로 살 수 있는가’
이 사건의 등록 권리는 비교적 명확합니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 경매의 안전성은 등기부만으로 끝나지 않습니다.
전입·보증금이 미상인 점유 2건, 대지권 미등기, 일괄매각, 소매점과 음식점의 이용 차이, 109호와 벽체 없이 사용 중인 구조는 모두 낙찰 후 비용과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 6회 유찰·감정가의 11.76%라는 할인율은 매력의 증거가 아니라, 확인해야 할 부담이 크다는 시장 신호일 수 있습니다. 등록 권리는 소멸형이지만, 실질취득 위험은 미확정형. 점유와 대지권, 통합 구조를 원본과 현장에서 해소하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
