창원지방법원 2023타경8736. 김해시 삼정동 마에스타 1층 109호로, 집합건축물대장상 용도는 소매점이고 현황은 음식점으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 감정가 297,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 34,941,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 88.24% 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 취득하고 무엇을 승계하는지가 아직 완전히 닫히지 않았다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2016.04.21. 주식회사부산은행 근저당권 210,000,000원입니다. 이후 설정된 성창철강·경남신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 이기두 가압류는 2020.06.10. 해제로 이미 말소됐습니다. 등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 후순위 담보·압류 권리는 확인되지 않지만, 명세서에 나타난 점유관계와 미등기 대지권은 별도의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 109호 (삼정동, 마에스타) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 배상기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 34,941,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 말소기준권리 | 2016.04.21. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 210,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 2,141,429,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 107호와 벽체 없이 이용 중 |
| 토지권리 현황 | 현황 대지권 미등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유·대지권은 미확정
말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.02.07. 배승기·배현미 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 이뤄졌으나, 같은 해 11.12. 신청착오를 원인으로 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 배상기입니다. 다만 신청채권자는 부산은행의 승계인인 더블유비에스2312유동화전문유한회사로 표시되므로, 채권양도·승계와 담보권 행사 범위는 경매기록 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능·미상
| 성명·표시 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황준선 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.12.11. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
특히 현황은 음식점인데 임차인 사용 표기는 주거로 나타나 서로 일치하지 않습니다. 실제 점유자가 누구인지, 어느 호실을 점유하는지, 전입 또는 사업자등록 시점이 언제인지, 임대차보증금과 차임이 얼마인지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·전입일이 미상인 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰은 ‘저가’가 아니라 위험 확인 신호
현재 최저매각가는 34,941,000원으로 감정가 297,000,000원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시나리오는 24,458,700원, 8회 유찰 시나리오는 17,121,090원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,028,938원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 210,000,000원 | 33,912,062원 |
| 2. 가압류 · 이기두 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 성창철강 | 85,597,640원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,309,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 514,857,592원 중 예상배당은 33,912,062원이고 미배당은 480,945,530원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이기두 가압류는 등기상 2020.06.10. 해제·말소됐으므로 실제 배당권 여부를 원본 배당요구·채권신고 서류로 재확인해야 합니다. 신청채권 청구액 2,141,429,452원과 배당표상 채권 합계도 서로 다르므로 채권 승계자료 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 김해시 삼정동 인제대역 남서측 인근으로, 주위는 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장상 소매점이나 현재 음식점으로 이용 중이고, 107호와 벽체 없이 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물의 1층 구분점포이며 급배수·위생·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 20m~25m 중로 1류, 북측으로 폭 12m~15m 중로 3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 대지권. 현황 대지권 미등기 상태이며, 평가 시 지상건물의 영향을 받지 않는 것을 전제로 했습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 근린시설로서 가격 외에 점유·용도·호실 경계·대지권 상태가 매수층을 제한하는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 황준선과 ‘점포’ 표기 건의 전입·사업자등록·점유개시일, 확정일자, 보증금, 차임과 배당요구 효력을 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 대항력이 인정되는 보증금이 있으면 낙찰가 외 미배당액을 매수인이 승계할 수 있으므로, 보증금 확인 전 총 취득가를 확정하지 마세요.
- 107호와의 경계 확인. 109호가 107호와 벽체 없이 이용 중이므로 구분소유 경계, 출입구, 설비, 원상복구 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 대지권 미등기 확인. 토지등기부, 대지권 성립·이전 가능성, 토지 사용관계와 추가 비용 여부를 법원 기록과 등기소 원본으로 확인하세요.
- 채권 승계 대조. 부산은행에서 더블유비에스2312유동화전문유한회사로 이어지는 승계자료와 신청채권 청구액을 확인하세요.
- 말소된 가압류 대조. 이기두 가압류는 2020.06.10. 해제·말소됐으므로 배당요구 및 채권신고의 실제 효력을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고의 일괄매각 대상과 각 호실별 감정가·점유·대지권 상태를 매각목록 원본과 대조하세요.
- 현장 이용상태 확인. 음식점 영업 여부, 시설물 소유관계, 폐업·인도 상태와 내부 구조를 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.76%의 가격보다 미확정 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 297,000,000원에서 최저가 34,941,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 황준선과 ‘점포’ 표기 점유의 전입·보증금·확정일자가 미상이고, 대지권은 미등기이며, 109호는 107호와 벽체 없이 이용되고 있습니다.
따라서 현재 확인 가능한 것은 명세서상 명시 인수권리 0원까지입니다. 실제 매수인 부담은 점유자의 대항력과 미배당 보증금이 밝혀져야 확정됩니다. 실질취득가는 단순한 최저가 34,941,000원이 아니라 최저가와 승계될 수 있는 보증금, 경계 복구와 대지권 관련 부담을 함께 검토한 금액이어야 합니다. 결론은 분명합니다. 가격은 낮지만 권리와 물건성 확인이 끝나지 않았다. 원본 확인 전에는 저가 매물로 평가하기 어렵습니다.
