창원지방법원 2025타경749. 등기상 소유자는 영호개발주식회사이고, 2024.04.18 김해농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국·창원시 압류, 경매개시결정, 우리금융캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 김현찬·박지훈·장진학의 신고일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 최종 인수액을 단정해서는 안 됩니다.
감정평가상 제1층 제101호외 19개호는 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일련번호 1~3, 4~9, 13~19는 각각 벽체 철거 후 일체로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각으로 기재돼 있어 호별 점유관계와 실제 점유범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경749 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 소유자 | 영호개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,171,000,000원 / 761,357,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 | 김해농업협동조합 |
| 청구액 | 5,164,601,991원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
② 점유자 분석 — 실제 임차인 6명
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김현찬 | 101,102,103호 전부 | 2024.04.11 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김충희 | 104,105,106,107,108,109호 전부 | 2024.10.08 | 기준일 후 | 확인 필요 |
| 김태현 | 111호 전부 | 2024.05.29 | 기준일 후 | 확인 필요 |
| 박지훈 | 112호 전부 | 2024.01.26 | 가능·미상 | 2025.12.15 |
| (주)올데이프랜즈 샤브올데이 창원의창점(정인숙) | 113호 ~119호 전부 | 2025.06.13 | 기준일 후 | 확인 필요 |
| 장진학 | 120호 전부 | 2023.12.01 | 가능·미상 | 2025.12.15 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 명단은 실제 점유자 6명으로 봅니다. 이 가운데 김현찬·박지훈·장진학 3명은 신고일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 특히 박지훈과 장진학은 2025.12.15 배당요구를 했지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금과 인수 여부를 계산할 수 없습니다.
③ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 761,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,013,570원 |
| 김해농업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 751,343,430원 |
| 대동농업협동조합 근저당 | 3,288,000,000원 | 0원 |
| 대동농업협동조합 근저당 | 912,000,000원 | 0원 |
| 우리금융캐피탈주식회사 가압류 | 54,103,154원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 9,502,759,724원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 권리판단 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수위험은 따로 본다
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 761,357,000원 | 24.01% | 9,502,759,724원 |
| 5회 유찰 시 | 532,949,899원 | 16.81% | 9,728,882,754원 |
| 6회 유찰 시 | 373,064,929원 | 11.76% | 9,887,061,134원 |
낙찰가가 내려가더라도 선순위 점유자의 보증금과 배당관계가 확인되지 않으면 실질취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 커질 수 있으므로 반드시 보증금부터 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의창소방서 북서측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제1층 제101호외 19개호입니다.
- 이용상태. 한옥집, 다이트한의원, Havel Trdlo, Whitelier, 샤브올데이, 이코이스시 등 근린생활시설로 이용 중이며 일부는 벽체 철거 후 일체로 사용됩니다.
- 토지. 2,336.8㎡, 지목 주차장, 준주거지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 18m 도로, 동측 및 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 주차장에 해당하며 중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,359,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명 보증금 확인. 김현찬·박지훈·장진학의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 배당요구와 잔존보증금 계산. 박지훈·장진학은 2025.12.15 배당요구가 확인되므로 실제 배당액과 미배당 잔액을 별도로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 101호외 19개호의 호별 등기·점유범위와 벽체 철거로 일체 사용 중인 구간을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현재 공실 확인. 감정평가상 일련번호 10은 기준시점 현재 공실로 기재돼 있습니다.
- 감정가 대비 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 시세와 선순위 보증금이 확인되지 않아 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계까지 보면 결론이 달라집니다. 김현찬·박지훈·장진학의 신고일은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 761,357,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
감정가 3,171,000,000원에서 4회 유찰됐다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 시세가 확인되지 않고 선순위 점유자의 인수 가능액도 미상입니다. 이 사건의 우선순위는 할인율 계산이 아니라 선순위 3명의 임대차 금액 확정입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 낙찰가와 합친 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
