창원지방법원 2025타경749. 등기부상 소유자는 영호개발주식회사이고, 말소기준은 2024.04.18 김해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 같은 날 대동농업협동조합 명의 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 국·창원시 압류, 임의경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 120호 전부에 대해 장진학이 주거로 사용하며 2023.12.01 전입한 것으로 조사됐고, 배당요구도 2025.12.15 접수됐습니다. 전입일은 말소기준인 2024.04.18보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층120호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 120호 근린생활시설(상호 : 이코이스시) |
| 소유자 | 영호개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 917,000,000원 / 220,171,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해농업협동조합 / 5,164,601,991원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 준주거지역 · 지목 주차장 · 토지면적 2,336.8㎡ · 공시지가 1,359,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2024.04.18 김해농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 창원시 압류, 경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력 여부는 등기부 말소와 별개입니다. 특히 120호 장진학은 2023.12.01 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유개시·확정일자 등 원자료 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 현황 — 120호가 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현찬 | 101,102,103호 전부 | 2024.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김충희 | 104,105,106,107,108,109호 전부 | 2024.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태현 | 111호 전부 | 2024.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지훈 | 112호 전부 | 2024.01.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)올데이프랜즈 샤브올데이 창원의창점(정인숙) | 113호 ~119호 전부 | 2025.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진학 | 120호 전부 | 2023.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘싼 가격’이라는 뜻은 아니다
감정가 917,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 220,171,000원, 사건 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 154,119,700원, 그 다음은 107,883,790원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 더구나 120호의 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않아 실질취득비용 역시 현재 최저가 220,171,000원으로 고정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,394원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 216,288,606원 |
| 3. 근저당 · 대동농업협동조합 | 3,288,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대동농업협동조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 54,103,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,254,103,154원 중 채권자 예상배당은 216,288,606원, 미배당은 10,037,814,548원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표의 매수인 인수액 0원과 임차보증금 승계 여부는 구분해서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의창소방서 북서측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 120호는 감정평가 기준 근린생활시설, 상호 이코이스시로 이용 중입니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 부정형의 상업용 건부지이며 남측 약 18m 도로, 동측 및 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 가축사육제한구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 1층이며 위생·급배수·소화·승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 120호 임대차 원본 확인. 장진학의 보증금, 확정일자, 실제 점유개시 시점과 임대차계약 내용을 매각물건명세서·현황조사·계약자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가가 감정가 24%라고 해도 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 점유·명도 범위 확인. 감정평가상 120호는 근린생활시설 이용으로 기재됐지만 현황조사상 장진학은 주거로 조사돼 이용관계가 서로 다릅니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 임차관계가 먼저다
이 물건은 4회 유찰돼 감정가 917,000,000원에서 최저가 220,171,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 120호 전부를 점유하는 장진학의 전입일은 말소기준보다 빠른 2023.12.01이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
등기부 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력과 보증금 승계 가능성은 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 표현할 근거도 없습니다. 이 사건은 “감정가 24%”보다 “미상 임차보증금의 실체”가 먼저 확인돼야 하는 물건입니다.
