창원지방법원 2025타경749. 창원시 의창구 중동의 365주차빌딩 1층 110호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 나대지나 아파트로 접근해서는 안 됩니다. 실제 매각 대상의 대지권·전유부분·건물 및 토지 범위를 매각목록과 대조해야 하는 물건입니다.

가격만 놓고 보면 하락 폭이 큽니다. 감정가 1,340,000,000원에서 최저가 321,734,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 상가형 부동산의 가치는 수익성·공실·전유부분 상태·점유관계에 영향을 받고, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 신탁은 별도 확인

말소기준권리는 2024.04.18. 을구 1번 김해농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 순위의 대동농업협동조합 근저당권도 설정돼 있습니다. 후순위 압류·가압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 갑구 3번에는 111호에서 이기된 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 남아 있습니다. 갑구 2번 신탁은 이미 말소됐고, 갑구 4번에는 영호개발주식회사에 대한 소유권이전 및 2번 신탁등기 말소 내용이 기재되어 있지만, 이것만으로 3번 신탁의 효력까지 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 110호 직접 점유와 다른 호실을 구분

현황조사에는 건물의 여러 호실에 관한 점유 신고가 있으며, 감정평가 이용상태에서는 110호가 공실로 기재되어 있습니다. 다른 호실 점유자를 곧바로 110호의 임차인으로 간주할 수는 없습니다. 다만 일부 점유자의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로, 호실별 임대차 목적물과 실제 점유 범위가 연결되는지 확인해야 합니다.

현황조사 및 문건접수 기준. 점유 신고인 6건은 모두 110호 이외의 호실로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 전입일의 선후만으로 상가임대차의 대항력이나 우선변제를 확정한 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 321,734,000원으로 감정가 1,340,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰됐다는 점은 확정된 사실이지만, 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 자료는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 321,734,000원 가정)

현재 매각가를 가정한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 김해농업협동조합 근저당권에 배분되고, 나머지 채권자에게는 배당금이 없는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 동일 순위 근저당과 변경된 채권최고액이 있어 아래 수치는 확정 배당순위를 반영한 최종 배당표가 아닙니다.

입력된 예상배당 계산을 재현한 참고표입니다. 대동농업협동조합의 채권최고액 3,288,000,000원은 등기상 4,248,000,000원으로 변경된 이력이 있으나 위 배당 계산에는 종전 금액이 사용되었습니다. 동일 순위·공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않았으므로 실제 채권자별 배당금과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 계속되면 배당 부족 확대

신청채권자인 김해농업협동조합의 청구금액은 5,164,601,991원입니다. 제공된 회차별 계산에서는 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권을 전액 충족하지 못합니다. 유찰에 따라 매각가가 내려갈수록 채권 미배당액은 증가하지만, 이것이 곧 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다.

반면 실제 매수인의 총취득비용은 매각가 외에 존속 권리·인수 보증금·명도 및 기타 비용을 함께 고려해야 합니다. 현재 이 비용들이 확정되지 않아 회차별 실질취득금액을 최저매각가와 동일하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 중동 소재 의창소방서 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·업무시설·나대지·각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정요항에서는 주위 환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 6층 건물입니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬 마감 등이며, 위생·급배수·소화·승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 110호는 감정 당시 근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 다른 호실에서는 한옥집·다이트한의원·샤브올데이 등이 벽체를 철거한 일체형 구조로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 각 시설의 점유 경계와 전유부분 구분은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등으로 기재되어 있습니다. 전체 토지면적은 2,336.8㎡이며 평탄한 부정형 토지입니다. 이 면적이 110호의 단독 취득면적이라는 의미는 아닙니다.
• 도로. 남측 약 18m 도로, 동측 및 서측 각 약 10m 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·주차장 관련 지정이 있으며 국가산업단지 및 가축사육제한구역 관련 사항도 기재되어 있습니다. 개별 호실의 용도변경 및 이용 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,359,000원/㎡입니다. 토지 공시지가를 개별 상가 110호의 시장가격으로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 공부·위반사항. 감정요항에서 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 매각 대상의 용도 표기와 실제 이용상태 및 신탁등기는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설이며 감정 당시 110호는 공실입니다. 유사 호실의 매매 거래·임대수익·공실 기간이 확인되지 않아 현재 가격의 적정성과 향후 매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 사건 용도 대지와 집합건물 110호 표기를 대조하고 매각목록·전유부분·대지권·토지 지분을 확인합니다.
• 신탁원부 검토. 갑구 3번 신탁원부 제2023-1526호를 확인하고, 111호에서 이기된 경위와 현재 신탁등기의 효력 및 소멸 여부를 확인합니다.
• 공동담보·동일 순위 확인. 을구 1번의 김해농업협동조합·대동농업협동조합 근저당권, 대동농업협동조합 채권최고액 변경, 공동담보목록 제2024-108호·제2024-109호·제2024-110호를 대조합니다.
• 110호 점유 재확인. 감정 당시 공실 상태가 매각 전에도 유지되는지 확인하고, 실제 사용자·출입구·점유 경계를 조사합니다.
• 선행 전입자 권리 확인. 김현찬·박지훈·장진학의 임대차 목적물과 110호의 관계를 확인합니다. 보증금·확정일자·사업자등록 및 대항요건·배당 여부를 검토합니다.
• 실질 인수액 계산. 매수인이 인수해야 할 권리나 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 합산하여 취득비용을 다시 계산합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사 근린생활시설 실거래와 실제 임대차 사례를 확인합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 않습니다.
• 공실·관리비. 전기·수도 등 설비 상태, 공용부분 관리비 체납 및 인수 가능성을 확인합니다.
• 세금·배당 검증. 국세·지방세 압류 관련 채권과 당해세, 동일 순위 담보권의 실제 배당관계를 확인합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·신탁원부를 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 확인된 저가 매수”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 24.01%입니다. 감정가 1,340,000,000원인 부동산이 4회 유찰돼 321,734,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 하락폭만으로 매각 대상의 적정가치를 판단할 수 없습니다.

등기상 후순위 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 갑구 3번 신탁등기의 효력과 소유권 취득 관계는 별도로 확인해야 합니다. 또한 다른 호실의 선행 전입 점유자를 110호 임차인으로 자동 합산할 수는 없지만, 호실별 점유와 임대차 경계 역시 검증되지 않았습니다.

감정 당시 110호가 공실이라는 점은 직접 점유 현황을 확인하는 데 참고가 되지만, 그 사실만으로 신탁·임대차·명도 관련 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다. 예상배당상 인수액 0원 역시 확정된 실질취득금액을 뜻하지 않습니다.

결론적으로 현재 최저가의 매력 여부는 미확정입니다. 신탁원부 및 매각범위 확인, 110호 실제 점유관계 검증, 동일·유사 상가의 실거래와 임대수익 자료 확보가 선행되어야 합니다. 그 결과에 따라 매수인 인수액과 실질취득금액을 다시 계산한 뒤 시장가격과 비교해야 합니다. 4회 유찰에 따른 큰 할인율은 확인되지만, 그것이 실제 투자상 가격 메리트로 연결되는지는 아직 입증되지 않았습니다.