부산지방법원 2025타경496. 등기상 소유자는 이신 씨로, 2012.03.15 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 새중앙새마을금고가 채권최고액 260,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2016년 부산은행 근저당, 2025년 경매개시결정·가압류·압류·상가건물임차권이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 343,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 168,070,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정 이용상태는 판매시설(소매점)으로 확인되는 만큼, 주거형 부동산의 시세 논리를 그대로 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층139호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 3 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 판매시설(소매점) |
| 소유자 | 이신 · 2012.03.15 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 185,557,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2010.12.03 경산농업협동조합·진량농업협동조합·하양농업협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2012.03.15 새중앙새마을금고 근저당 260,000,000원입니다. 이후 2016.06.29 부산은행 근저당 420,000,000원, 2025년의 두 경매개시결정, 가압류 2건, 기장군 압류, 이유정의 상가건물임차권은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계 없이 3건, 호수·대항력 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 | 148호 | 2,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 곽윤영 | 광장아울렛 1층 148호 | 27,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유정 | 건물 1층 139호(51.20㎡) 중 도면 표시 부분 | 18,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
정행연은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 곽윤영은 2024.07.24 신고로 말소기준 2012.03.15보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이유정은 보증금 18,000,000원의 상가건물임차권을 2025.04.23 등기했고 확정일자는 2025.03.31입니다. 등기 내용에는 사업자등록신청일자 2023.05.26, 점유개시일자 2024.03.01이 기재돼 모두 말소기준보다 뒤지만, 임차인 분석상 전입신고일이 확인되지 않은 상태이므로 본 리포트에서는 대항력을 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 168,070,000원은 감정가 343,000,000원의 49%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 데이터상 3회 유찰 시 117,648,999원, 4회 유찰 시 82,354,299원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 같은 건물 또는 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가 절반이니 싸다”라고 결론낼 근거는 없습니다. 이용상태가 판매시설(소매점)인 만큼 실제 임대수익, 공실, 상권, 관리비, 전용·공용면적과 실제 점유구획을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,980원 |
| 2. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 164,917,020원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 740,753,750원, 예상 배당액은 164,917,020원이며 미배당은 575,836,730원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관초등학교 동측 인근으로, 주변은 판매시설·근린생활시설·대형마트·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물이며 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 중로에 접하고 북동측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등이며 토지 공시지가는 2,130,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수부터 대조. 사건·등기부의 139호와 감정요항표·현황조사의 148호 기재가 혼재합니다. 감정서 도면, 등기부, 집합건축물대장과 현장을 반드시 맞춰보세요.
- 이유정 임차권 확인. 139호 일부에 임차보증금 18,000,000원 임차권등기가 있습니다. 등기 순위상 말소기준 이후이지만 실제 점유·사업자등록·배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 148호 임차인 분리. 정행연 보증금 2,000,000원, 곽윤영 보증금 27,000,000원은 조사상 148호입니다. 본건 139호와의 관계를 확인하기 전에는 본건 인수금액으로 합산하지 마세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 판매시설의 실제 임대료·공실·상권·관리비와 거래사례를 확인하세요.
- 배당 여력. 현재 가정 매각가에서는 새중앙새마을금고 이후 채권자에게 배당 여력이 없습니다. 실제 당해세·최우선변제 발생 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 대상 호수다
표면적으로는 매력적인 숫자입니다. 감정가 343,000,000원이 두 차례 유찰돼 168,070,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 가격보다 물건 특정과 점유관계 확인이 먼저입니다. 본건은 139호인데 감정요항표와 현황조사 일부는 148호를 가리키고 있습니다. 139호 일부에는 이유정의 임차권등기도 존재합니다. 실거래 시세도 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 호수·임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
