117,649,000원
부산지방법원 2025타경496. 부산 기장군 정관읍 광장아울렛의 집합건물입니다. 소유자는 이신이며, 2012년 3월 15일 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 당시 거래가액은 320,000,000원입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인되는 금융권 권리는 2012년 3월 15일 새중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 260,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사부산은행의 420,000,000원 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다.
일반적인 권리 순서만 보면 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 본건은 권리의 순서만 따져 끝낼 수 없습니다. 139호의 임차권등기, 148호의 점유 조사, 감정평가상 호실 표시가 함께 얽혀 있기 때문입니다. 권리 소멸 예상과 현장 점유·인도 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층 139호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 3 |
| 물건 종류 | 도시형생활주택 표기 · 감정평가상 판매시설(소매점) |
| 감정평가상 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상 3층 건물 · 제1층 제148호로 기재 |
| 소유자 | 이신 · 2012.03.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 | 343,000,000원 |
| 최저매각가 | 117,649,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 청구금액 | 185,557,220원 |
| 말소기준권리 | 2012.03.15 새중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.03 |
서로 다른 호실의 권리·점유 사실이 섞였을 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각 대상의 정확한 호실, 집합건축물대장, 감정평가 도면, 등기부 및 매각물건명세서의 일치 여부를 확인하기 전에는 매수할 공간과 그 공간에 적용되는 임대차 관계를 확정할 수 없습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 임차권 확인 필요
2010년 설정된 경산농업협동조합·진량농업협동조합·하양농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준은 2012.03.15 새중앙새마을금고 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 부산은행 근저당권, 신용보증기금·부산신용보증재단의 가압류, 기장군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 기장군 압류와 관련된 조세의 실제 배당순위는 법정기일·당해세 여부 등 확인이 필요합니다.
따라서 등기상 시점만으로는 선순위 인수 임차권이라고 볼 근거가 부족합니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상으로 표시하며, 정확한 임차 부분과 실제 점유·배당·말소 여부를 확인해야 합니다. 후순위 임차권이 소멸할 것으로 예상된다는 사실만으로 명도 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명 기재, 호실별 구분 필수
임차인 조사에 기재된 실제 임차인은 정행연·곽윤영·이유정 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 148호 임차인 2명과 139호 임차인 1명을 동일 호실의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 148호 |
2,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽윤영 광장아울렛 1층 148호 |
27,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유정 139호 중 139-2호 부분(23.2㎡) |
18,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이유정의 차임 500,000원은 임차권등기 내용 기준입니다. 이유정의 임차 부분은 139호 전체가 아니라 51.20㎡ 중 도면상 23.2㎡입니다. 다른 두 임차인은 148호로 기재되어 있으므로 매각 대상과의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
정행연. 148호 점유 조사자로 보증금 2,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 매각 대상 139호와의 관련성도 확인해야 합니다.
곽윤영. 148호 점유 조사자로 보증금 27,000,000원, 전입신고일은 2024.07.24입니다. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 다만 148호가 별개 매각 대상이라면 이 사건 139호의 직접적인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
이유정. 139호 일부에 대한 임차권등기가 존재하는 임차인입니다. 보증금 18,000,000원, 확정일자 2025.03.31이며 배당요구가 기재되어 있습니다. 전입신고일은 미상이고, 임차권등기 및 사업자등록 시점은 말소기준권리 이후입니다. 선순위 인수로 단정하지 않되 실제 말소·인도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 아니다
감정가 343,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 117,649,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 65.7% 하락한 가격입니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 117,649,000원 | 625,551,836원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 82,354,300원 | 660,281,827원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 57,648,010원 | 684,543,404원 |
위 회차별 가격은 유찰 시나리오이며 실제 진행 일정과 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 단순히 가격이 계속 내려간다고 해서 투자가치가 자동으로 커지는 것은 아닙니다.
따라서 감정가의 34.3%라는 숫자는 경매 절차상 가격 하락을 나타낼 뿐, 시장가격 대비 저렴하다는 증거가 아닙니다. 특히 감정평가상 판매시설(소매점)인 만큼 일반적인 주거용 도시형생활주택의 매매가격과 동일 기준으로 비교하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,447,086원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 115,201,914원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 740,753,750원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 115,201,914원 |
| 집행비용 추정 | 2,447,086원 |
| 채권 미배당 합계 | 625,551,836원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원(배당모형 추정 · 권리 확인 필요) |
집행비용은 추정치입니다. 위 배당은 새중앙새마을금고에 잔여 재원이 먼저 배당되는 단순 추정이며 당해세·최우선변제·임차인 실제 배당관계는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 또한 청구금액 185,557,220원과 각 채권자의 실제 배당 관계는 별도 확인이 필요합니다.
기존 근저당권·가압류가 매각으로 소멸한다면 그 부족액을 일반적으로 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 이 사건은 임차권등기와 물건 표시 불일치가 있으므로, 실제 부담액이 0원이라는 결론은 매각물건명세서·등기·점유 관계 확인 후 확정해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관초등학교 동측 인근. 주변은 판매시설·근린생활시설·대형마트·아파트단지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕 지상 3층 건물이며, 외벽은 복합판넬·인조석, 내부는 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·주차설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 판매시설(소매점)로 이용 중입니다. 주거용 도시형생활주택과 실제 이용 및 평가상 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 도로. 대상지 북서측·남서측·남동측으로 중로와 접하며, 북동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등이며, 공시지가 2,130,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 확인. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 139호와 148호의 표시 불일치는 매각 대상 원본과 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 판매시설은 해당 호실의 위치, 동선, 유동인구, 임대수익 및 공실 위험이 가격에 영향을 미칩니다. 감정가 대비 낙폭만으로 매도 가능 가격을 추정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 동일성. 사건 주소 139호와 감정평가 148호 표기가 왜 다른지 확인하고, 등기부·건축물대장·매각명세서·감정평가 도면을 대조해야 합니다.
- 이유정 임차권. 139-2호 23.2㎡ 부분의 위치, 사업자등록·점유·확정일자, 배당요구 및 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 148호 임차인. 정행연·곽윤영이 본건 매각 공간에 실제 점유 또는 권리를 가지고 있는지 구분해야 합니다.
- 대항력 미상. 정행연·이유정의 대항력은 확정되지 않았습니다. 대항력과 인수액을 임의로 0원 또는 보증금 전액으로 고정하면 안 됩니다.
- 이용 용도. 도시형생활주택 표기와 판매시설(소매점) 현황이 다른 만큼 공부상 용도 및 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물·동일 용도·비슷한 위치의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 세금·관리비. 기장군 압류 관련 조세의 법정기일·배당순위와 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 비용을 확인해야 합니다.
- 배당 검증. 새중앙새마을금고·부산은행의 실제 채권잔액, 신청채권자 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일. 2026.10.26 진행 여부와 변경·정지·취하 및 매각조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
따라서 후순위 등기권리 자체가 대규모 인수부담으로 남는 구조라고 보기는 어렵습니다. 다만 이 긍정적인 요소는 호실·임차관계 확인을 대체하지 못합니다.
현재 가격을 저렴하다고 평가하거나 즉시 응찰을 권하기 어려운 이유입니다. 추가 유찰 가격을 계산하기보다 먼저 매각물건의 동일성과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 343,000,000원, 최저가 117,649,000원. 세 차례 유찰 끝에 가격이 크게 내려왔습니다.
그러나 권리분석에서 결정적인 것은 낙폭이 아니라 무엇을 취득하고 무엇을 인수하는가입니다. 말소기준근저당권 이후의 담보권은 소멸하는 구조이지만, 사건 주소의 139호와 감정평가에 기재된 148호가 일치하지 않고, 임차인 조사도 양쪽 호실에 걸쳐 있습니다. 139호 일부에는 보증금 18,000,000원의 임차권등기도 존재합니다.
배당모형상 인수액 0원이라는 장점은 인정하되, 이를 확정적인 실질취득비용으로 간주해서는 안 됩니다. 시세 또한 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭을 수익 가능성으로 연결할 수 없습니다.
결론은 보류입니다. 호실 동일성, 임차권 소멸, 실제 점유, 공부상 용도와 유사 매매시세를 확인하기 전에는 입찰을 결정하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 확인되지 않은 권리·물건 정보가 더 중요한 사건입니다.
