부산지방법원 2025타경496. 사건 분류는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 판매시설(소매점)으로 기재된 광장아울렛 제1층 제148호입니다. 현 소유자는 이신으로, 2011.02.23 거래가액 42,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2017.01.25 설정된 주식회사부산은행 근저당권 48,000,000원입니다.
그 이후 2025년에 신용보증기금 가압류 45,893,750원, 부산신용보증재단 가압류 14,860,000원, 부산은행의 임의경매개시결정, 기장군 압류가 차례로 붙었습니다. 이들 등기권리는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 임차인 정행연의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고도, ‘없다’고도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층 148호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 3 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 판매시설(소매점) · 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호 |
| 소유자 | 이신 · 2011.02.23 소유권이전 · 거래가액 42,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 21,560,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 185,557,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소형
현재 말소기준은 2017.01.25 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 2025.03.31 신용보증기금 가압류, 2025.04.01 부산신용보증재단 가압류, 2025.04.21 임의경매개시결정, 2025.08.22 기장군 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기부에는 과거 경산농업협동조합·진량농업협동조합·하양농업협동조합 근저당과 신한은행·장그레이스은영 근저당도 등장하지만, 이 권리들은 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현 시점의 등기권리 핵심은 부산은행 근저당 이후 권리들의 소멸 여부입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 | 148호 · 주거 | 2,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계신고 없음 |
| 곽윤영 | 광장아울렛 1층 148호 | 27,000,000원 | 650,000원 | 2024.07.24 | 없음 | 미상 | 승계신고 없음 |
곽윤영은 전입일이 2024.07.24로, 말소기준권리인 2017.01.25보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 정행연은 보증금 2,000,000원, 월차임 150,000원이라는 임대조건은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 따라서 정행연에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 44,000,000원, 현재 최저매각가는 21,560,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 15,091,999원, 4회 유찰 10,564,399원입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 판매시설(소매점)인 만큼, 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 싸다고 결론 내리는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 788,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 48,000,000원 | 20,771,920원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 대상 채권 합계는 108,753,750원, 현재 회차 예상 배당액은 20,771,920원으로 미배당액은 87,981,830원입니다. 사건 청구금액은 185,557,220원이지만, 위 배당표의 부산은행 배당 계산은 등기부상 근저당 채권최고액 48,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정행연의 대항력 미상 문제도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 판매시설·근린생활시설·대형마트·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(소매점)입니다. 사건상 도시형생활주택 표기와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 중로에 접하고, 북동측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,130,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물이며 현상은 보통으로 조사됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·주차설비 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정행연 대항력 확인. 전입신고일과 점유관계가 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 보증금 2,000,000원의 승계 여부를 원본에서 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인 모두 우선변제 여부를 확정할 정보가 확인되지 않으므로 배당요구 및 확정일자를 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 사건상 도시형생활주택, 감정평가상 판매시설(소매점)으로 표기가 다릅니다. 실제 이용과 공부상 용도를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 판매시설의 실제 거래가격과 임대가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 용도다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.25 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 정행연의 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 사건상 용도와 감정평가 이용상태도 도시형생활주택과 판매시설(소매점)으로 차이가 납니다.
현재 최저가는 21,560,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상황에서 이 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기권리는 말소형이지만, 대항력 미상 임차인·용도 확인·시세 검증이 남은 물건. 이 세 가지가 해소되기 전까지 실질취득액과 입찰가 상한을 확정하지 않는 것이 보수적인 접근입니다.
