* 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 수치입니다. 정행연의 대항력과 배당 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수액 및 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

부산지방법원 2025타경496. 기장군 정관읍 매학리 광장아울렛 1층 148호입니다. 감정가 4,400만원짜리 집합건물이 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 약 1,509만원까지 내려왔습니다. 경매 신청채권자는 부산은행이고, 말소기준권리는 2017년 1월 25일 설정된 부산은행 근저당권 48,000,000원입니다.

등기상 후순위 신용보증기금·부산신용보증재단의 가압류, 부산은행 임의경매개시결정 및 기장군 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 등기권리 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 정행연은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력을 단정할 수 없고, 동일한 148호에 곽윤영도 임차인으로 조사돼 있습니다.

여기에 물건종류는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정평가서의 실제 이용상태와 매각물건명세서에는 판매시설(소매점)으로 기재돼 있습니다. 일반적인 주거용 아파트를 전제로 수익성과 환금성을 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차권은 별도

말소기준은 2017.01.25 부산은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 경산농업협동조합·진량농업협동조합·하양농업협동조합·신한은행·장그레이스은영 관련 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

현재 말소기준권리인 부산은행 근저당권과 그 이후의 가압류 2건, 임의경매개시결정, 기장군 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 세금의 배당순위와 임차인의 대항력·우선변제권은 별도로 확인해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 정행연이 핵심 변수

실제 임차인 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 임차인은 확인되지 않습니다. 동일한 호실에 기재된 두 임차인의 계약관계·점유범위 및 보증금 귀속은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 분석 결론: 곽윤영은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 정행연은 판단이 미완료된 상태입니다. 실질취득금액은 최저매각가 15,092,000원으로 확정되지 않습니다. 정행연의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가는 44,000,000원, 현재 최저가는 15,092,000원으로 세 차례 유찰된 상태입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 분명합니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

* 회차별 인수액은 채권 배당 시뮬레이션 기준이며, 대항력이 미상인 임차인의 보증금 승계 가능성까지 확정한 수치가 아닙니다. 추가 유찰 회차는 가정 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,092,000원 가정)

최저매각가 15,092,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 671,656원을 제외한 14,420,344원이 부산은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 신용보증기금과 부산신용보증재단에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.

배당 대상 채권액 합계는 108,753,750원, 예상 채권자 배당액은 14,420,344원, 채권자 미배당액은 94,333,406원입니다. 이 미배당액이 그대로 낙찰자 채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관초등학교 동측 인근입니다. 주변은 판매시설·근린생활시설·대형마트 및 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상 3층 건물의 1층 148호입니다. 건물 현상은 보통이며, 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 평가대상 토지는 북서측·남서측·남동측 중로에 접하고, 북동측은 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 공시지가. 2,130,000원/㎡로 표시돼 있으며, 토지면적은 3,336.8㎡입니다. 해당 토지 전체 수치로서 148호의 개별 대지권 면적이나 가치를 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 이용상태가 판매시설인 만큼 주거 가능성을 별도 검증해야 합니다.
• 환금성. 3회 유찰된 판매시설로, 동일 용도·유사 위치·규모의 실거래가와 임대 수요를 확인해야 합니다. 현재 최저가만으로 매각 용이성이나 적정가치를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정행연 대항력 확인. 전입신고일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 임대차계약서를 확인해 말소기준권리 이전의 대항력 유무를 판단해야 합니다.
• 곽윤영 임대차 확인. 2024.07.24 전입과 별도로 사업자등록, 상가임대차 해당 여부, 실제 점유와 계약기간을 확인해야 합니다.
• 동일 호실 복수 임차인. 정행연·곽윤영의 계약 관계, 실제 점유 주체, 임차인 교체 여부 및 보증금 정산 상태를 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 배당표상 인수 0원을 확정값으로 사용하지 말고, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 계산하세요.
• 용도 확인. 도시형생활주택 표시와 판매시설(소매점) 감정 이용상태를 건축물대장·현장·매각물건명세서로 대조하고 가능한 사용 용도를 확인하세요.
• 시세 검증. 광장아울렛 및 인근 유사 판매시설의 최근 거래가격·공실·임대료 수준을 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 세금·배당 검증. 기장군 압류 관련 조세채권, 임차인 최우선변제 여부, 집행비용과 실제 배당순위를 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분도 조사하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 입찰 전에 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 싼 가격은 아니다”

부산 광장아울렛 148호의 매력적으로 보이는 숫자는 단연 최저매각가 15,092,000원입니다. 감정가 44,000,000원에서 세 번 유찰된 결과입니다. 등기상으로는 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 구조가 분명하며, 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

그러나 가장 중요한 예외가 남아 있습니다. 정행연의 대항력은 확인되지 않았고, 동일 호실에 곽윤영도 임차인으로 조사돼 있습니다. 더욱이 감정상 이용상태가 판매시설이라 임대차 적용관계와 사용 용도를 주거용 물건처럼 단순하게 볼 수 없습니다.

최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 3회 유찰이라는 이력 역시 가격 외의 점유·용도·환금성 문제를 면밀히 검토할 이유가 됩니다.

결론은 ‘가격은 눈에 띄지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 정행연의 대항력, 두 임차인의 실제 계약관계, 판매시설 용도 및 최근 거래가격이 확인된 다음에야 실질취득금액과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건은 최저가보다 권리 확인의 완성도가 먼저입니다.