부산지방법원 2025타경496. 사건 소재지는 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층140호입니다. 소유자 이신은 2012.02.16. 매매를 원인으로 2012.03.15. 소유권을 이전받았고 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 새중앙새마을금고 근저당 260,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2012.06.18. 같은 새중앙새마을금고의 근저당 18,000,000원, 기장군 압류, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류 등이 이어졌으나 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 매수인에게 등기상 후순위 권리가 남는 형태는 아닙니다. 문제는 서류 간 목적물 표시의 불일치입니다. 사건 주소는 1층140호인데 감정평가의 건물 구조는 “제1층 제148호”, 이용상태는 “판매시설(소매점)”으로 기록돼 있습니다. 조사된 임차인 정행연·곽윤영도 148호로 기재돼 있어, 이 임차관계가 실제 140호에 관한 것인지부터 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층140호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 판매시설(소매점) |
| 감정평가서 건물 표시 | 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호 |
| 소유자 | 이신 · 2012.02.16. 매매 · 2012.03.15. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 189,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 185,557,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2010.12.03. 경산농업협동조합·진량농업협동조합·하양농업협동조합 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준은 2012.03.15. 새중앙새마을금고 근저당권 260,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 새중앙새마을금고 추가 근저당 18,000,000원, 기장군 압류, 신용보증기금 45,893,750원 가압류, 부산신용보증재단 14,860,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 2명 조사됐지만 모두 ‘148호’ 표시
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 | 148호 | 2,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽윤영 | 광장아울렛 1층 148호 | 27,000,000원 / 650,000원 | 2024.07.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 곽윤영은 전입일이 2024.07.24.로 말소기준권리 2012.03.15.보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 정행연은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 다만 두 사람의 점유부분이 모두 148호로 표시돼 있기 때문에, 이 임차자료가 본건 140호에 실제 적용되는지는 별도의 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 386,000,000원, 현재 최저매각가는 189,140,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 목적물의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있는 반면 감정평가 이용상태는 판매시설(소매점)입니다. 가격 판단에서도 주거용 물건으로 단순 비교하지 말고 실제 용도와 현황을 맞춘 뒤 거래사례를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,447,960원 |
| 2. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 185,692,040원 |
| 3. 후순위 근저당 · 새중앙새마을금고 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 338,753,750원 중 185,692,040원이 배당되고, 153,061,710원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,447,960원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관초등학교 동측 인근이며, 부근은 판매시설·근린생활시설·대형마트·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 판매시설(소매점)입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물로, 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·소화기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 중로에 접하고 북동측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·주차장·택지개발지구이며 공시지가는 2,130,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 140호·148호 원본 대조. 사건 소재지, 감정평가서 건물 표시, 현황조사·매각물건명세서의 목적물 호수가 일치하는지 가장 먼저 확인하세요.
- 정행연 점유관계 확인. 보증금 2,000,000원, 월차임 150,000원이나 전입일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 실제 140호 점유자인지 확인이 필요합니다.
- 곽윤영 점유관계 확인. 보증금 27,000,000원, 월차임 650,000원, 전입일 2024.07.24.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 역시 148호로 표시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 도시형생활주택, 감정 이용상태는 판매시설(소매점)으로 서로 다르게 나타나므로 실제 공부상 용도와 현황을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 같은 용도·같은 상권의 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 채권 미배당은 153,061,710원이며, 추가 유찰 시 209,009,323원·248,143,366원으로 확대됩니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 목적물 표시와 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 386,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 189,140,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기 권리도 2012.03.15. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 배당상 인수액은 0원입니다.
그러나 본건의 핵심은 가격보다 목적물 확인입니다. 사건은 1층140호인데 감정평가의 건물 표시와 임차인 조사는 1층148호입니다. 게다가 정행연은 전입일 미상으로 대항력 판정도 확정되지 않았습니다. 시세 비교값 역시 없어 현재 최저가를 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 호수·점유·실제 용도 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
