부산지방법원 2025타경496. 부산 기장군 정관읍 광장아울렛에 있는 집합건물 경매입니다. 소유자 이신은 2012년 거래가 350,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 새중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 260,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 같은 금융기관의 18,000,000원 근저당이 추가됐으며, 기장군 압류와 신용보증기관들의 가압류가 뒤따랐습니다. 등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 이 사건에서 가장 먼저 확인할 문제는 실제 매각 대상 호실의 동일성입니다.
소재지에는 광장아울렛 1층 140호가 기재된 반면, 감정평가의 건물 구조 설명은 제1층 제148호를 가리킵니다. 임차인 정행연과 곽윤영의 조사 대상도 모두 148호입니다. 또한 분석 사건번호는 2025타경496인데, 등기부의 경매개시결정에는 2025타경437이 기재돼 있습니다. 관련 사건 여부 및 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 하며, 현재 단계에서 이를 동일한 사건·동일한 호실이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 표기 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층 140호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 3 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 표기 / 감정평가상 판매시설(소매점) |
| 감정상 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제148호 |
| 소유자 | 이신 (2012.03.15 소유권이전 · 거래가 350,000,000원) |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 최저매각가 | 132,398,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매 청구액 | 185,557,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2012.03.15 새중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 등기상 경매기입 | 2025.03.25 임의경매개시결정 · 2025타경437 |
| 감정 이용상태 | 판매시설(소매점) |
| 매각물건명세서 비고 | 판매시설(소매점)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2012.03.15 설정된 새중앙새마을금고의 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 농협 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후의 추가 근저당, 기장군 압류, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 등기된 권리의 소멸과 점유자의 대항력·명도 문제는 별도입니다. 임차인 조사에는 2명이 등장하지만 두 사람 모두 148호를 대상으로 조사돼 있습니다. 140호의 점유관계를 이 조사만으로 확정해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 조사상 2명, 모두 148호
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 148호 |
2,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽윤영 광장아울렛 1층 148호 |
27,000,000원 | 650,000원 | 2024.07.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 조사상 서로 다른 2명이 기재돼 있으며, 보증기관 대위·승계 신고는 포함되지 않습니다. 두 사람의 점유부분은 모두 148호로 기재돼 있습니다.
두 임차인의 보증금을 합하면 29,000,000원이지만, 이를 곧바로 낙찰자 인수액으로 계산하는 것은 잘못입니다. 곽윤영은 후순위 임차인이고 정행연은 대항력 판정이 미상입니다. 또한 두 임차인 모두 매각 소재지인 140호와 점유부분이 일치하지 않습니다. 배당 계산의 인수액 0원은 확정된 점유·권리 조사 결과를 대체하지 못합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 386,000,000원이고 현재 최저매각가는 132,398,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 실제 거래가격과 비교해 저렴하다고 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 감정평가액과 현재 거래 가능한 시장가격은 같은 개념이 아닙니다.
더욱이 감정평가상 이용상태가 판매시설(소매점)인 만큼, 주거용 아파트 시세나 일반적인 주택 환금성을 기준으로 평가해서는 안 됩니다. 매매 실거래와 임대수익, 공실 가능성 등을 별도로 검증해야 합니다. 현재 단계에서는 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 132,398,000원 | 34.3% | 209,009,322원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 92,678,600원 | 24.01% | 248,143,365원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,875,019원 | 16.81% | 275,446,481원 | 0원 |
후속 회차는 해당 가격으로 유찰이 계속된다는 가정의 시나리오입니다. 인수액 0원은 확인된 배당 계산상의 가정이며, 미상 점유관계의 법적 결론이 아닙니다. 채권 미배당액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,398,000원 가정)
현 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 2,653,572원을 먼저 공제하고, 잔여 금액 129,744,428원이 선순위 새중앙새마을금고 근저당에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당 및 가압류에는 배당 여력이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,653,572원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 새중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 129,744,428원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 새중앙새마을금고 | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 338,753,750원 | 129,744,428원 |
| 채권 미배당 | — | 209,009,322원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정액이며, 기장군 압류 관련 조세의 배당순위·금액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관초등학교 동측 인근입니다. 주변은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·용도. 감정평가상 일반철골구조 지상 3층 건물 내 제1층 제148호, 판매시설(소매점)입니다. 외벽은 복합판넬 및 인조석 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 소화기 및 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 평가대상 북서측·남서측·남동측으로 중로에 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등입니다. 상대보호구역에 저촉되며, 토지 지목은 주차장이고 공시지가는 2,130,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 호실 식별 불일치는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 판매시설(소매점)은 입지뿐 아니라 점포 수요, 임대수익, 공실 가능성 및 거래 사례가 중요합니다. 이미 3회 유찰된 상황이므로 현 최저가에 실제 매수 수요가 존재하는지 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 140호와 148호 일치 여부. 매각목록상 호실, 집합건물 등기 표제부, 건축물대장, 감정평가 대상 및 실제 출입문 호수를 대조해야 합니다. 가장 우선적인 확인 사항입니다.
- 사건번호 대조. 분석 대상은 2025타경496이지만, 등기부상 임의경매개시결정에는 2025타경437이 기재돼 있습니다. 각 사건의 관계와 실제 매각목록을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 정행연 점유 및 대항력. 전입신고일이 미상입니다. 148호에 대한 실제 점유, 사업자등록 등 대항요건, 임대차 시작 시기, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 곽윤영 임대차. 2024.07.24 전입신고와 보증금 27,000,000원, 월세 650,000원의 계약관계를 확인하고, 148호와 매각 대상 140호의 관련성을 구분해야 합니다.
- 압류 관련 조세. 2025.03.20 기장군 압류가 존재합니다. 등기상 말소 여부와 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 종류와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 집합상가의 공용부분 관리비 체납 여부, 관리규약 및 낙찰 후 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 판매시설 실거래·임대수익. 동일 건물 또는 유사한 점포의 실제 매매 사례, 임대료 수준, 공실 가능성 등을 확인한 뒤 최저가 132,398,000원의 적정성을 평가해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 92,678,600원, 5회 유찰 시 64,875,019원으로 계산돼 있습니다. 다만 최저가 하락만으로 권리 및 목적물 불일치 위험이 해소되지는 않습니다.
- 입찰 직전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저, 무엇을 사는지 확인해야 한다”
이 물건은 감정가 386,000,000원에서 최저가 132,398,000원까지 내려왔습니다. 2012년 새중앙새마을금고 근저당을 말소기준으로 하는 등기권리의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 현재 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 그보다 중요한 문제가 있습니다. 매각 소재지에는 140호, 감정평가와 임차인 조사에는 148호가 기재돼 있다는 점입니다. 사건번호도 2025타경496과 2025타경437로 달리 나타납니다. 정행연의 대항력은 미상이고, 조사된 임차인들이 실제 매각 대상 호실의 점유자인지도 확인이 필요합니다.
여기에 판매시설의 실제 거래 시세도 검증되지 않았습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 감정가 대비 하락폭일 뿐, 시장가격보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 3회 유찰이라는 이력도 추가적인 가격 검증을 요구합니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸은 긍정적이지만, 목적물 식별·임차인 점유·사건번호의 정합성을 먼저 해결해야 합니다. 이후 판매시설 실거래 및 수익성에 기초해 최저가를 다시 평가하는 것이 합리적입니다. 이 경매의 승부처는 할인율이 아니라, 취득할 물건과 인수위험을 정확히 확정하는 데 있습니다.
