부산지방법원 2025타경496. 정관읍 모전리 롯데타워 물건으로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 판매시설(소매점)입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청 사건의 청구금액은 185,557,220원입니다. 가격 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유·임차관계의 확정입니다.
등기부상 가장 빠른 담보권은 2012.07.27 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 162,000,000원입니다. 이후 부산은행 근저당권 168,000,000원·121,000,000원과 신용보증기금 가압류 45,893,750원, 부산신용보증재단 가압류 14,860,000원, 기장군 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기상 후순위 권리 구조만 보면 매각으로 정리되는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층203호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관로 389 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(소매점) |
| 소유자 | 이신 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 185,557,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.07.27 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 부산은행의 2017.03.30 근저당권과 2020.05.26 근저당권, 2025년 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 기장군 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정·등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부산은행 2017년 근저당권에는 공동담보가 기재돼 있고, 그 공동담보 중 롯데프라자 제2층 제202호에 대한 근저당권은 2026.03.27 일부 소멸 부기가 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 3명은 대항력 여부 미확정
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 | 148호 | 2,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽윤영 | 광장아울렛 1층 148호 | 27,000,000원 | 650,000원 | 2024.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김슬기 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권남매 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 없습니다. 곽윤영은 전입일 2024.07.24로 말소기준권리인 2012.07.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 정행연은 전입신고일이 확인되지 않고, 김슬기·권남매는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 새중앙새마을금고 근저당 | 162,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 부산은행 근저당 | 121,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 45,893,750원 | 0원 |
| 6. 부산신용보증재단 가압류 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 511,753,750원 중 95,836,000원이 배당되고, 미배당액은 415,917,750원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 415,917,750원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 444,788,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 464,998,110원 | 0원 |
현재 2회 유찰 가격은 감정가의 49%인 98,000,000원이고, 3회 유찰 시 68,600,000원, 4회 유찰 시 48,020,000원입니다. 하지만 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없기 때문에 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 판매시설(소매점)은 실제 임대수익·공실·점유상태 확인이 가격 판단에 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관초등학교 동측 인근이며, 부근은 판매시설·근린생활시설·대형마트·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 판매시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물로, 외벽은 복합판넬·인조석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 소화기 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 중로에 접하고 북동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 731.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,577,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함되고 중로 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수·점유범위 확인. 등기상 2층203호 표시와 감정평가·현황조사의 제1층 제148호 기재를 원본과 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 정행연 확인. 보증금 2,000,000원·월세 150,000원이나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
- 김슬기·권남매 확인. 주거 점유자로 기재됐으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
- 곽윤영. 보증금 27,000,000원·월세 650,000원, 전입일 2024.07.24로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 상가 거래·임대수익·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여·인수관계는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 49%보다 중요한 것은 ‘미상 3명’
이 사건은 감정가 200,000,000원에서 98,000,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 4명 가운데 3명의 대항력 여부가 확정되지 않았고, 김슬기·권남매는 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 등기상 호수와 감정·현황조사상 점유 호수의 표시도 직접 대조해야 합니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차관계가 아직 닫히지 않았습니다. 실거래 시세도 없어 현재 49% 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건은 최저가보다 먼저 임차인 전입·보증금·점유범위를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
