부산지방법원 2025타경496. 정관읍 모전리 롯데타워 물건으로, 감정가 307,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 214,900,000원입니다. 등기부상 소유자는 이신이며, 2012년 7월 27일 설정된 새중앙새마을금고 채권최고액 318,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당 2건과 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 기장군 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기에는 확인 포인트가 있습니다. 주소에는 롯데타워 2층202호가 기재되어 있지만, 감정평가서의 건물 구조 및 이용상태에는 지상3층 건물 내 제1층 제148호, 판매시설(소매점)이라고 되어 있고 현황조사 임차인 역시 148호를 점유 부분으로 기재하고 있습니다. 이 차이는 권리분석 이전에 실제 매각 목적물과 점유 호수의 일치 여부를 확인해야 하는 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 판매시설(소매점) |
| 소유자 | 이신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 185,557,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 동부지원 등기과 · 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2012.07.27. 새중앙새마을금고 근저당입니다. 이후 2017년과 2020년에 부산은행 근저당이 추가됐고, 2025년에는 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류와 두 건의 임의경매개시결정, 2025년 및 2026년 기장군 압류가 이어졌습니다. 이 등기상 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에 잡힌 확정 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 1명은 대항력 판단 보류
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정행연 | 148호 | 2,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽윤영 | 광장아울렛 1층 148호 | 27,000,000원 | 650,000원 | 2024.07.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 곽윤영은 2024.07.24. 전입으로 2012.07.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 정행연은 보증금 2,000,000원·월세 150,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원이라는 이유만으로 임차 위험까지 확정적으로 0원이라고 단정할 수 없습니다.
③ 배당 — 현재 최저가에서는 1순위 근저당도 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 318,000,000원 | 211,091,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 121,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 214,900,000원 가정. 채권총액 667,753,750원 중 채권자 예상배당은 211,091,400원, 미배당은 456,662,350원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 214,900,000원 | 211,091,400원 | 456,662,350원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 520,229,770원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 564,726,964원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 185,557,220원보다 배당 계산액 211,091,400원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 채권자 배당이 147,523,980원, 3회 유찰 시에는 103,026,786원으로 감소해 신청채권을 충족하지 못합니다. 다만 이 수치는 채권·배당 구조를 보여주는 것이며, 시장가치나 투자수익을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관초등학교 동측 인근으로 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물로 외벽 복합판넬·인조석, 내벽 몰탈 위 페인팅 및 인테리어, 샷시창 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 소화기 및 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 중로에 접하고 북동측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 731.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,577,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등이 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 호수 확인. 사건 주소의 2층202호와 감정평가·현황조사의 제1층148호가 같은 매각대상을 가리키는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 정행연 대항요건 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력을 부정할 수 없습니다. 점유 시작일·사업자등록 등 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 곽윤영 점유 확인. 전입일 2024.07.24.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 실제 점유와 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 상권 판매시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가에서도 1순위 근저당 채권최고액 전액을 배당하지 못하고 후순위 채권은 배당이 없습니다.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 점유 인수관계가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 볼 것은 목적물과 임차인”
이 사건의 등기 흐름 자체는 명확합니다. 2012년 새중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 확정 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 결론만 보고 안전형으로 분류하기에는 두 가지 확인사항이 큽니다. 첫째, 정행연은 전입신고일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 둘째, 사건 주소는 2층202호인데 감정평가와 임차 현황은 제1층148호를 가리킵니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 감정가의 70%라는 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 목적물 일치와 임차관계 확인이 선행돼야 하는 경매입니다.
