29,890,000원
창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 303호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 김동수이고, 말소기준권리는 2014.07.03. 설정된 새김해새마을금고 근저당입니다. 이 근저당 이후 2025.12.29. 임의경매개시결정이 들어왔으며, 경매로 소멸합니다.
이번 물건의 핵심은 단순히 “감정가 61,000,000원에서 29,890,000원까지 떨어졌다”는 숫자가 아닙니다. 조사된 점유자가 12명이고, 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리인 2014.07.03.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 보증금 인수형 물건은 아니지만, 실제 인도·명도 과정은 별개의 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 3층303호 · 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 대상면적 | 33.25㎡ |
| 소유자 | 김동수 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 29,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
최초 근저당권은 2014.07.03. 새김해새마을금고 앞으로 채권최고액 449,800,000원으로 설정됐고, 2022.08.29. 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 275,600,000원이 기재돼 있습니다. 2025.12.29. 같은 새김해새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 현재 자료에서 확인되지 않습니다.
② 점유자 12명 — 인수보다 명도 부담을 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 기타란 참조 | 2024.12.19 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 기타란 참조 | 2023.09.14 | 2023.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 기타란 참조 | 2025.06.16 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGO THILY | 기타란 참조 | 2025.10.03 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 레 티타오 | 기타란 참조 | 2023.06.30 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 기타란 참조 | 2023.04.07 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2024.06.17 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2025.11.30 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 기호4점유 | 2023.04.06 | — | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문주희 | 기호5전부 | 2018.07.30 | — | 4,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 인원은 12명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 이는 매수인 인수금액과 별개로 점유관계 확인과 인도 절차의 난도를 높이는 요소입니다.
③ 시세 비교 — 39.6%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
세림스위트빌의 비교 실거래는 2건입니다. 2022.02. 전용 40.86㎡가 75,000,000원, 2022.03. 전용 49.18㎡가 76,000,000원에 거래됐고 평균은 75,500,000원입니다. 현재 최저가 29,890,000원은 이 평균의 39.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 938,020원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 28,951,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 근저당권자의 미배당액은 420,848,020원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 29,890,000원 | 28,951,980원 | 420,848,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 20,923,000원 | 20,146,386원 | 429,653,614원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 14,646,100원 | 13,982,470원 | 435,817,530원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 형성된 지역으로 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2012.11.30입니다. 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 평지·사다리형, 토지면적 619.0㎡, 공시지가 1,262,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래표본. 세림스위트빌은 28세대이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 실체 확인. 조사된 12명이 현재도 각각 어떤 부분을 점유하는지 현장과 최신 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 상당수 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당 및 명도 협의에 필요한 사실관계를 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상 33.25㎡와 비교 거래 40.86㎡·49.18㎡는 면적이 다릅니다. 75,500,000원을 직접적인 적정가로 보기는 어렵습니다.
- 오래된 거래표본. 비교 실거래는 2022.02~03 거래입니다. 현재 매각기일과 시차가 커 최신 시세를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 명도비용 반영. 인수금 0원이라도 다수 점유자와의 인도·이사 협의 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리순위만 보면 핵심은 명확합니다. 2014.07.03. 근저당이 말소기준이고, 조사된 12명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 12명의 점유관계와 빈약한 시세 표본이 더 큰 변수입니다. 최저가 29,890,000원이 비교 실거래 평균 75,500,000원의 39.6%라고 해도, 거래시점이 2022년이고 면적도 대상 33.25㎡와 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 명도와 가격 검증은 보수적으로 해야 하는 유형입니다.
