창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 303호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 42,700,000원으로 감정가 61,000,000원의 70% 수준이며 1회 유찰 상태입니다. 권리분석의 기준점은 2014.07.03 설정된 새김해새마을금고 근저당입니다. 이 기준보다 앞선 임차 전입은 확인되지 않고, 조사된 점유·임차 신고 12명 모두 전입일이 뒤에 있어 매각으로 대항할 수 있는 선순위 임차인은 없습니다.
다만 이 사건은 “인수액 0원”만 확인하고 끝낼 유형은 아닙니다. 점유·임차 신고가 12명으로 많고, 대부분 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 법적 대항력은 말소기준보다 늦은 전입으로 차단되지만, 실제 인도 과정에서는 점유관계 확인과 명도 대상 특정이 중요합니다. 또 등기에는 2014년 근저당 채권최고액 449,800,000원이 2022.08.29 275,600,000원으로 변경된 기록이 있는 반면, 배당 시뮬레이션은 449,800,000원을 기준으로 계산돼 있어 배당 관련 숫자는 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 3층303호 · 도로명 경상남도 김해시 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 비교 대상 전용면적 33.25㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 · 사용승인 2012.11.30 |
| 소유자 | 김동수 · 2014.07.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 42,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.12.29로 말소기준 이후이며 매각으로 소멸합니다. 등기에는 2022.08.29 해당 근저당의 채권최고액을 275,600,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 매수인이 인수하는 등기상 권리는 현재 분석상 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 12명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 실제 점유·임차 신고는 12명입니다. 전입일은 모두 2014.07.03 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 대부분 확인되지 않아 실제 명도 대상과 점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 기타란 참조 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 기타란 참조 | 2023.09.14 | 2023.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 기타란 참조 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGO THILY | 기타란 참조 | 2025.10.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 레 티타오 | 기타란 참조 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 기타란 참조 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2025.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 기호4점유 | 2023.04.06 | 미상 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문주희 | 기호5전부 | 2018.07.30 | 미상 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 56.6% 수치는 매력적이나 ‘동일면적 시세’는 아니다
세림스위트빌의 비교 실거래는 2건입니다. 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2022.03 · 76,000,000원입니다. 현재 최저가 42,700,000원은 비교 평균의 56.6%로 계산됩니다. 다만 대상 비교면적은 33.25㎡인데 실거래 표본은 40.86㎡와 49.18㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,500,000원 |
숫자만 보면 42,700,000원은 비교 평균보다 크게 낮습니다. 그러나 이 표본은 대상 호실보다 넓고, 개별 거래도 2022년 자료입니다. 따라서 “시세보다 43.4% 싸다”는 식의 단정은 부적절합니다. 이 사건에서 가격 메리트는 분명 검토할 가치가 있지만, 최종 응찰가는 대상 33.25㎡와 직접 비교 가능한 최근 거래를 추가 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,168,600원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 41,531,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 408,268,600원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기에는 2022.08.29 채권최고액 275,600,000원 변경 기록이 있으므로 실제 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 42,700,000원 | 41,531,400원 | 408,268,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 29,889,999원 | 28,951,979원 | 420,848,021원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 20,922,999원 | 20,146,385원 | 429,653,615원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 부근은 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 접근이 가능하고 대중교통과 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2012.11.30입니다. 급배수·위생, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 북측 소로와 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 세림스위트빌은 28세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어 거래·낙찰 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 실제 점유·임차 신고 12명 가운데 대상 303호의 현 점유자가 누구인지 현황조사와 현장 확인으로 특정하세요.
- 임차관계 원문 확인. 대부분 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 명도 협의와 배당관계 파악을 위해 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2014년 채권최고액 449,800,000원에서 2022.08.29 275,600,000원으로 변경된 등기와 배당 시뮬레이션의 기준금액 차이를 대조하세요.
- 시세 면적 보정. 비교 실거래 40.86㎡·49.18㎡는 대상 33.25㎡와 다릅니다. 같은 면적대의 최근 거래를 별도로 확인해야 42,700,000원의 가격 매력을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 명도비용 고려. 대항력 없는 점유라도 실제 인도 과정에는 시간과 비용이 들 수 있습니다. 점유자 수가 많은 사건인 만큼 명도 난도는 별도로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격 검증이 승부처
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 12명의 전입은 모두 그 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 42,700,000원도 비교 실거래 평균 75,500,000원의 56.6%로 보이기 때문에 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다.
하지만 대상 전용면적 33.25㎡와 비교 실거래 40.86㎡·49.18㎡가 일치하지 않고, 점유·임차 신고가 12명에 달합니다. 여기에 근저당 채권최고액 변경기록과 배당 시뮬레이션 기준금액 차이도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 확인 작업은 많은 사건”입니다. 가격만 보고 성급히 응찰하기보다는 대상 호실의 실제 점유자와 동일 면적대 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
