창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 304호에 대한 임의경매입니다. 감정가 83,000,000원에서 2회 유찰되면서 최저매각가가 40,670,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 새김해새마을금고이고 청구액은 217,798,978원입니다. 등기상 소유자는 김동수이며, 말소기준권리는 2014년 설정된 새김해새마을금고의 근저당권입니다.

등기상 말소 흐름은 비교적 단순하지만, 이 사건에서 주의할 부분은 따로 있습니다. 근저당권 채권최고액이 변경됐다는 점, 여러 점유자의 기록이 함께 존재한다는 점, 그리고 실거래 자료가 오래됐다는 점입니다. 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 권리와 가격의 불확실성이 해소되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당권

신청채권자의 청구액은 217,798,978원입니다. 이는 최초 채권최고액과 변경된 채권최고액 모두와 구별해야 하는 금액입니다. 근저당권 채권최고액, 실제 피담보채권액, 경매신청 청구액은 동일한 개념이 아닙니다. 공동담보목록 제2014-845호도 기재돼 있으므로 해당 담보관계의 범위와 배당 계산을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 점유·임대차 — 전입 시점은 후순위, 실제 점유는 확인 필요

현황조사에는 점유 관련 인원 12명의 기록이 존재합니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 개별 인물로 기재된 기록입니다. 다만 기록에 여러 호실이 함께 포함돼 있고 일부는 기호4·기호5의 점유자로 구분되므로, 12명 모두를 304호의 실제 임차인으로 간주할 수는 없습니다.

기록된 전입일은 모두 말소기준권리인 2014.07.03 이후입니다. 따라서 제시된 전입일과 말소기준일의 선후관계만 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 계약관계가 확인되지 않은 사람이 많고, 일부 점유자의 호실 대응관계도 불명확하므로 개별 임대차 지위와 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

보증금 1,000·4,000은 현황조사 기재값입니다. 금액 단위가 명확하지 않아 원 단위 보증금이나 매수인 인수액으로 환산하지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권을 확정 판정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래만으로 현재 가격을 판단할 수 없다

세림스위트빌의 실거래 비교자료는 2022년 거래 2건입니다. 평균 거래금액은 75,500,000원이고, 최신 기록은 2022년 3월의 76,000,000원입니다. 현재 최저매각가 40,670,000원은 이 과거 평균의 53.9%에 해당합니다.

그러나 대상 호실의 전용면적은 44.84㎡인 반면, 비교 거래는 각각 49.18㎡와 40.86㎡로 면적이 다릅니다. 거래 시점도 2022년으로 오래됐기 때문에 해당 평균을 2026년 현재의 동일면적 시세나 최근 12개월 시세로 취급할 수 없습니다.

소규모 도시형 생활주택은 동일 단지의 거래 사례가 적을 경우 소수 거래만으로 개별 호실의 시장가격을 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 28세대 규모이고 확인되는 실거래도 2건에 그칩니다. 과거 가격과의 차이뿐 아니라 현재의 거래 가능 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)

* 채권액 449,800,000원은 배당 시뮬레이션에 적용된 최초 채권최고액입니다. 등기상 2022.08.29 채권최고액이 275,600,000원으로 변경됐으므로 실제 채권액과 배당액은 재확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 회차의 예상 매각대금 40,670,000원에서 집행비용 1,132,060원을 제외하면 새김해새마을금고에 배당되는 금액은 39,537,940원입니다. 제시된 계산에서는 소유자 잔여금이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 배당 시뮬레이션은 변경 전 채권최고액을 적용하고 있으므로 표시된 미배당액 410,262,060원을 확정 채무잔액으로 해석할 수 없습니다. 미배당채권의 존재와 매수인이 그 채무를 인수하는지는 별개의 문제입니다. 현재 산정상 미배당액이 발생한다는 이유만으로 매수인에게 해당 금액이 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당과 가격 시나리오

회차별 시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 최저매각가와 채권자 배당액이 감소하지만, 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정됩니다. 이는 확인된 권리관계가 그대로 유지된다는 전제의 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트단지·연립주택·다세대주택·단독주택·근린상가·학교 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 및 일반 도로·교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다. 북측으로 소로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 2012.11.30 사용승인됐습니다. 급수·배수·위생설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
• 용도. 다세대이며 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다. 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소규모 단지이며 확인된 실거래는 2022년 2건입니다. 최근 거래를 통해 현재 매도 가능 가격을 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 304호 점유자 특정. 현황조사의 인물별 점유 호실을 구분하고, 실제 거주자 및 임대차계약 당사자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 개시 시점과 대항력 판단 자료를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 449,800,000원과 변경 후 275,600,000원의 차이를 확인하고, 공동담보관계 및 실제 피담보채권액을 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 2022년 거래 2건을 현재 시세로 사용하지 말고, 현재 매물가격과 유사 면적 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
• 명도비용 확인. 후순위 전입만으로 점유자 부재나 명도 완료를 보장할 수 없습니다. 실제 인도 가능 여부와 비용을 조사해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
• 회차 변동 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”

이 사건은 2회 유찰로 최저매각가가 40,670,000원까지 하락했습니다. 등기상 말소기준은 분명하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 시세를 검증할 만한 실거래자료가 부족하고, 304호의 실제 점유관계도 명확하게 특정되지 않았습니다.

특히 2022년 거래 평균 75,500,000원과 현재 최저가를 비교해 53.9%라는 수치가 나온다고 해도, 그것은 과거 가격과의 비교일 뿐 현재 시장에서의 할인율이나 확정적인 가격 메리트를 의미하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 0원 산정이라는 긍정 요소와 시세·점유 불확실성을 함께 고려해야 한다는 것입니다. 304호의 점유자를 특정하고, 변경된 근저당권 내용을 대조하며, 현재 거래 가능한 가격을 확인한 이후에야 실질취득비용과 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 할인폭보다 확인되지 않은 사실을 해소하는 일이 우선입니다.