창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 304호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가는 83,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,100,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사상 확인된 점유·임차 신고자 12명 역시 가장 빠른 전입이 2018.07.30으로 모두 말소기준보다 늦습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차보증금 인수가 아닙니다. 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 대신 실제 입찰 전에는 여러 명의 점유자가 어떤 관계로 사용 중인지, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다. 특히 10명의 보증금이 확인되지 않았고, 확인된 2명도 현황조사상 금액만 기재돼 있어 명도와 현장 점유 확인의 비중이 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 3층 304호 · 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 비교면적 44.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 · 사용승인 2012.11.30 |
| 소유자 | 김동수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
등기상 말소기준은 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 449,800,000원이고, 2022.08.29 변경등기에는 채권최고액 275,600,000원으로 기재돼 있습니다. 2025.12.29 새김해새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 12명
현황조사에 확인된 점유·임차 신고자는 12명입니다. 전입일은 2018.07.30부터 2025.11.30까지로, 모두 말소기준일 2014.07.03보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 보증금 신고도 없습니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 2023.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGO THILY | 2025.10.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 레 티타오 | 2023.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 2025.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 2023.04.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문주희 | 2018.07.30 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 5,810만원은 2022년 거래의 77%
세림스위트빌은 28세대, 사용승인일은 2012.11.30입니다. 비교 가능한 실거래는 2건으로, 2022.02 전용 40.86㎡ 5층이 75,000,000원, 2022.03 전용 49.18㎡ 6층이 76,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 75,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,500,000원 |
현재 최저가 58,100,000원은 이 평균의 77.0%이고 최신 거래 76,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래가 2022년 2건뿐이라 2026년 매각 시점의 현재가를 직접 보여주는 표본으로 보기에는 한계가 큽니다. 따라서 단순히 “실거래보다 23% 싸다”고 결론내리기보다 최근 인근 다세대·도시형 생활주택 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 56,654,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 56,654,200원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당액은 393,145,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 393,145,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 410,262,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 422,243,442원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 이어지더라도 근저당권자의 미배당이 커질 뿐, 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 낙찰자 입장에서 가격 하락이 인수보증금 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 주변은 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 대체로 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황도 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인일 2012.11.30. 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 북측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 세림스위트빌은 28세대이며 비교 실거래도 2건으로 적어, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 12명이 확인됩니다. 실제 거주 인원·세대별 점유 부분·퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있어 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2014년 채권최고액 449,800,000원과 2022년 변경 후 275,600,000원이 함께 존재합니다. 최신 등기와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2022년 2건뿐입니다. 2026년 응찰가격은 최근 주변 다세대·도시형 생활주택 거래와 함께 판단해야 합니다.
- 명도비용 반영. 인수보증금이 0원이어도 여러 점유자와의 인도·이사 협의에는 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘점유와 현재 시세’
이 사건은 2014년 근저당보다 앞선 임차인이 없습니다. 현황조사상 12명의 전입은 전부 그 뒤이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 보증금을 떠안는 사건으로 볼 이유는 없습니다.
다만 권리가 단순하다고 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 점유 신고 12명, 다수의 보증금·확정일자 미확인, 그리고 2022년 2건에 불과한 실거래 표본이 동시에 존재합니다. 현재 최저가 58,100,000원은 과거 거래평균 75,500,000원의 77.0%지만 이 수치만으로 현재 시세 대비 저평가라고 단정해서는 안 됩니다. 인수위험은 낮고, 점유·명도와 최신 시세 확인은 높은 비중으로 봐야 하는 다세대 경매입니다.
