창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 5층 504호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김동수는 2014.07.03 소유권을 취득했고, 같은 날 새김해새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 2014.12.01 설정됐던 김미정의 전세권 50,000,000원은 2018.08.02 이미 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유와 가격 검증입니다. 현황조사에는 모두 12명의 점유자가 확인되지만, 전입일은 2018.07.30부터 2025.11.30까지로 전부 2014.07.03 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 없는 후순위 점유로 분류되고, 배당표상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 다수 점유자가 존재하므로 실제 인도·명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 5층 504호 · 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 44.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 · 사용승인 2012.11.30 |
| 소유자 | 김동수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 과거 전세권도 이미 말소
말소기준권리는 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 449,800,000원이었고, 2022.08.29 변경등기로 채권최고액 275,600,000원이 기재됐습니다. 2014.12.01 설정된 김미정 전세권 50,000,000원은 기준권리보다 후순위였고 2018.08.02 해지로 이미 말소됐습니다. 2025.12.29 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 12명 — 모두 말소기준권리 이후 전입
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산 없이 12명으로 봅니다. 이들의 전입일은 모두 2014.07.03보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 기타란 참조 | 2023.04.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 기호4점유 | 2023.04.06 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 레 티타오 | 기타란 참조 | 2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 기타란 참조 | 2023.09.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2024.06.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 기타란 참조 | 2024.12.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 기타란 참조 | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NGO THILY | 기타란 참조 | 2025.10.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2025.11.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문주희 | 기호5전부 | 2018.07.30 | 4,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 77.0% 숫자는 매력적이지만 표본이 2건뿐
세림스위트빌은 28세대 규모이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 거래시점은 2022.02와 2022.03이며 거래금액은 각각 75,000,000원과 76,000,000원, 평균은 75,500,000원입니다. 현재 최저매각가 58,100,000원은 이 비교 평균의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,500,000원 |
숫자만 보면 최저가가 비교 실거래보다 낮습니다. 그러나 확인 가능한 거래 자체가 2건이고 거래시점도 2022년이므로, “58,100,000원이 현재 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율 자체보다 최근 현장 매물·임대수요·동일 건물 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,445,800원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 56,654,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 새김해새마을금고 미배당액 393,145,800원이 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 393,145,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 410,262,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 422,243,442원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 주변은 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 대체로 보통수준입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 급수·배수·위생설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호1~5는 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북측 소로와 접합니다. 토지는 사다리형 평지, 지목은 대, 공시지가 1,262,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 세림스위트빌은 28세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 12명이 확인됩니다. 실제 거주자·점유구역·퇴거 가능성을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 현재 자료상 전입일이 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 계약관계 자체는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 해석 주의. 비교 거래는 2022.02·2022.03의 2건입니다. 75,500,000원 평균을 현재 시세와 동일시하지 마세요.
- 배당액과 인수액 구분. 근저당 미배당이 남아도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2014.07.03 채권최고액 449,800,000원 설정 후 2022.08.29 채권최고액 275,600,000원 변경등기가 있습니다. 배당요구·채권계산서 원본과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 점유와 현재가치
이 물건은 권리구조만 보면 단순합니다. 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 12명의 점유자는 모두 그 이후 전입입니다. 과거 김미정 전세권도 2018.08.02 이미 말소돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 12명의 실제 점유자가 있어 명도 부담을 무시하기 어렵고, 가격 비교의 근거가 되는 거래도 2022년 2건뿐입니다. 현재 최저가 58,100,000원이 비교 평균 75,500,000원의 77.0%라는 점은 분명 긍정적이지만, 그 숫자 하나만으로 “현재 시세보다 싸다”고 확정하기는 어렵습니다. 권리는 양호, 점유는 주의, 가격은 현장 재검증. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
