창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 5층 504호의 임의경매입니다. 감정가 83,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 40,670,000원까지 내려왔습니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형 생활주택이며, 물건종류는 다세대입니다.

권리의 출발점은 2014년 설정된 새김해새마을금고 근저당입니다. 이후 전세권은 이미 말소되었고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 채권최고액은 최초 설정액에서 변경된 이력이 있어 예상배당표의 채권액을 그대로 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.

또한 현황조사의 여러 점유·전입 기록이 동일 사건의 다른 호실과 함께 기재되어 있습니다. 504호에 실제 거주하는 사람과 계약 당사자를 구분하는 작업이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

소유권은 2013년 주식회사뉴에스알 명의로 보존등기되었고, 2014년 김동수에게 이전되었습니다. 이후 근저당이 설정되었으며, 2025.12.29 새김해새마을금고의 임의경매개시결정이 접수되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 504호 특정이 핵심

현황조사에는 총 12명의 전입·점유 관련 기록이 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서는 303호·304호·305호·306호 및 504호를 함께 다루고 있고, 현황조사에서도 기호별 점유가 구분됩니다. 따라서 기재된 12명을 모두 504호의 실제 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

504호에 해당하는 기호5 전부 점유자로 문주희가 기재되어 있습니다. 반면 ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH는 기호4 점유자로 별도 기재되어 있으며, 나머지 전입자들의 해당 호실은 추가 확인이 필요합니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2014.07.03 이후입니다.

보증금 4,000 및 1,000은 현황조사에 기재된 수치이며 금액 단위가 확인되지 않아 원화로 환산하거나 보증금 총액에 합산하지 않았습니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 관련 확인이 필요합니다. 승계 표시는 제공된 전입일과 말소기준권리에 따른 잠정 판단으로, 개별 계약관계 확인 전 확정된 인수액을 의미하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인율 53.9%를 그대로 믿기 어려운 이유

세림스위트빌의 확인된 실거래는 2022년 거래 2건입니다. 거래 평균은 75,500,000원이고, 현재 최저매각가 40,670,000원은 해당 평균의 53.9%에 해당합니다. 다만 비교 대상의 전용면적은 49.18㎡와 40.86㎡로, 경매 대상인 44.84㎡와 완전히 같지 않습니다.

단지 규모도 28세대로 작아 비교 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있습니다. 통계 표본 규모와 실제 낙찰 내역을 확인하지 않은 상태에서 특정 회차의 낙찰 가능성이나 적정 낙찰가를 예측하는 근거로 사용하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)

매각가 40,670,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 1,132,060원을 공제한 39,537,940원이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여금은 0원으로 산출됩니다. 근저당 채권액 449,800,000원은 최초 채권최고액을 사용한 수치로, 2022년 변경 채권최고액 275,600,000원과 일치하지 않습니다. 실제 채권 잔액과 배당순위는 확정되지 않았으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 회차별 가격·배당 시나리오

각 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 최초 채권최고액 449,800,000원을 사용한 계산으로 실제 부족채권액과 다를 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리 및 추정배당 기준입니다.

회차가 내려갈수록 최저매각가는 하락하지만, 채권자의 예상배당도 감소합니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 법적으로 구별되는 문제입니다. 특히 실거래 시점이 오래되어 유찰 가격 자체를 적정 시세로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해중학교 서측 인근. 소규모 아파트단지·연립·다세대주택·단독주택·근린상가·학교 등이 혼재하며 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다. 북측으로 소로와 접합니다.
• 건물. 2012.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급수·배수·위생·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 방화지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 소로3류와 접합니다.
• 공시지가. 1,262,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 28세대의 소규모 단지이고 확인된 실거래가 2022년 2건에 그칩니다. 현재 거래 수요와 적정 매도가격을 판단하기 위한 추가 시장조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 504호 점유자 특정. 기호5 전부 점유자인 문주희의 실제 거주 여부와 계약 당사자를 확인하세요. 호실 미특정 전입자들이 해당 호실에 거주하는지도 확인해야 합니다.
• 임대차 보증금 확인. 현황조사상 보증금 수치 4,000과 1,000의 금액 단위를 확인하고, 계약서·확정일자·배당요구 내역을 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 449,800,000원과 변경 채권최고액 275,600,000원을 구별하고, 신청채권자의 실제 채권계산서를 확인하세요.
• 현행 시세 조사. 2022년 거래 2건만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 유사 면적의 최근 거래·매물과 해당 호실의 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 점유자 수, 실제 점유 범위, 거주관계 및 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비와 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인하고, 낙찰가 외 실제 취득비용을 별도로 계산하세요.
• 배당표 원본 대조. 집행비용·세금·임차인 배당 관련 자료를 확인해 예상배당과 실제 배당의 차이를 점검하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.01 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건 변경, 취하·정지·기일변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 현재 가치와 점유 확인이 먼저”

세림스위트빌 504호는 감정가 83,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 40,670,000원까지 하락한 다세대주택입니다. 말소기준인 새김해새마을금고 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권도 이미 말소되어 등기상 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.

하지만 현황조사상 여러 전입자 중 504호의 실제 점유·계약관계를 확인해야 하고, 근저당 채권최고액 변경 이력으로 인해 예상배당표의 기초금액도 재검증해야 합니다. 가격 역시 2022년 실거래 평균의 53.9%라는 수치만으로 현재 시장 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조 확인, 점유관계 확정, 현재 시세 재조사입니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 최저가 하락폭만을 근거로 입찰가를 결정하기 어렵습니다. 현재 종합 평가는 점유 불확실성·오래된 시세 자료·제한적인 환금성 판단 근거를 반영한 C등급입니다.