창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 306호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 85,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 말소기준은 2014.07.03 설정된 새김해새마을금고 근저당이며, 현황조사상 확인된 점유·전입자 12명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 이들 점유자에게 대항력은 없습니다.
다만 이 물건은 “인수액 0원”만 보고 끝내기보다는 점유관계의 실제 내용을 확인해야 합니다. 현황조사에는 12명이 등장하지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 되어 있고, 보증금도 대부분 확인되지 않았습니다. 권리상 대항력은 없더라도 실제 인도 과정과 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 3층306호 · 경상남도 김해시 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 45.325㎡ |
| 소유자 | 김동수 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당입니다. 등기에는 최초 채권최고액 449,800,000원이 기재되어 있고, 2022.08.29에는 채권최고액을 275,600,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 이후 2025.12.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유·전입자 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 2023.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGO THILY | 2025.10.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 레 티타오 | 2023.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 2025.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 2023.04.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문주희 | 2018.07.30 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
12명 모두 전입일이 2014.07.03 말소기준일보다 늦어 제공된 조사결과상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 보증금도 대부분 미상이므로 배당관계는 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래시점이 오래됐다
세림스위트빌의 제공된 비교 실거래는 2건입니다. 2022.02 거래가 75,000,000원, 2022.03 거래가 76,000,000원으로 평균은 75,500,000원입니다. 현재 최저매각가 41,650,000원은 이 비교평균의 55.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 40,500,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,650,000원 가정에서 새김해새마을금고 예상배당은 40,500,300원, 미배당은 409,299,700원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근으로, 소규모 아파트단지·연립 및 다세대주택·단독주택·근린상가·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2012.11.30입니다. 급배수·위생·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 세림스위트빌은 28세대이며, 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 12명이 확인되므로 실제 점유 세대·점유 부분·퇴거 가능성을 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 대부분 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계 원문 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경 확인. 2014년 채권최고액 449,800,000원과 2022년 변경액 275,600,000원이 함께 존재하므로 현재 유효 금액을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 시세 별도 확인. 비교 실거래가 2022년 2건이므로 2026년 입찰가 판단을 이 수치만으로 확정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 12명의 전입일은 모두 그 뒤라 대항력 인수는 없습니다. 현재 최저가 41,650,000원에서 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 반면 실제 점유자는 많고 임대관계·보증금 정보가 충분하지 않으며, 가격비교 자료도 2022년 거래 2건에 그칩니다. 권리는 소멸형이지만, 입찰의 승부처는 점유 확인과 현재 시세 검증입니다.
