창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 306호, 전용 45.325㎡ 다세대이며 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2014.07.03 설정된 새김해새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 449,800,000원이고 2022.08.29 변경등기로 채권최고액이 275,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.12.29 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
현황조사상 확인되는 점유·전입자는 12명입니다. 가장 빠른 전입도 2018.07.30으로 말소기준인 2014.07.03보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료 기준으로는 이들의 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 다만 다수 점유자의 보증금·우선변제 여부가 대부분 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 실제 인도·명도 과정은 단순하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 3층 306호 · 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 45.325㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김동수 (2014.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 217,798,978원 |
| 말소기준 | 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당입니다. 같은 날 김동수에게 소유권이 이전됐고, 2022.08.29 근저당 채권최고액이 275,600,000원으로 변경됐습니다. 2025.12.29 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
점유자·임차인 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 2024.12.19 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 2023.09.14 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| NGO THILY | 2025.10.03 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 레 티타오 | 2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 2023.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 2024.06.17 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 2025.11.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 2023.04.06 | 1,000 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 문주희 | 2018.07.30 | 4,000 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
12명 모두 보증기관이나 대위변제 승계자가 아닌 현황조사상 점유·전입 확인자입니다. 전입일은 전부 2014.07.03 말소기준 이후이므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 보증금도 대부분 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 배당 가능성은 별도 확인 대상입니다. 이 부분은 채권자 배당액에는 영향을 줄 수 있어도, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 78.8% 할인처럼 보이지만 거래 시점이 오래됐다
세림스위트빌은 28세대, 사용승인일 2012.11.30이며 대상 전용면적은 45.325㎡입니다. 제공된 면적 매칭 실거래는 2건으로, 2022.02의 75,000,000원과 2022.03의 76,000,000원입니다. 평균은 75,500,000원이며 현재 최저가 59,500,000원은 이 평균의 78.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | 45.325㎡ 대상 | 2건 | 75,500,000원 |
숫자만 보면 최저가 59,500,000원은 제공 실거래 평균보다 낮습니다. 또 인수액이 0원이므로 실질취득 기준액도 59,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022.02와 2022.03에 그쳐 이 평균을 2026년 현재 시세로 그대로 보는 것은 위험합니다. 따라서 이 사건은 권리 측면의 가격 왜곡은 없지만, 실제 가격 메리트는 최근 현장 매물·거래 확인을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당모형 기준 미배당액은 391,771,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기에는 2022.08.29 채권최고액 275,600,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 배당계산 시 원본 채권계산서와 대조가 필요합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 주변은 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성돼 있고 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 및 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 사용승인일은 2012.11.30입니다.
- 설비. 급수·배수 및 위생설비, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이고 북측으로 소로와 접합니다. 토지면적은 619.0㎡, 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로3류, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세림스위트빌은 28세대이며 제공 실거래가 2건뿐이어서, 거래가 많은 대단지와 같은 방식으로 시세를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황조사상 12명이 확인됩니다. 각 점유자의 실제 거주·사용 부분과 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차보증금·배당요구 확인. 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제·최우선변제 여부는 대부분 확인되지 않았습니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 449,800,000원, 변경 후 275,600,000원, 신청 청구액 217,798,978원이 서로 다릅니다. 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.02와 2022.03의 2건입니다. 59,500,000원이 평균의 78.8%라는 숫자는 참고하되 현재 매물·거래와 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 59,500,000원, 2회 유찰 시 41,650,000원, 3회 유찰 시 29,155,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 제공 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 12명의 전입은 모두 그 이후라 대항력 인수는 없습니다. 제공 배당모형에서도 매수인 인수는 0원이라 현재 최저가 59,500,000원이 곧 실질취득 기준액입니다.
가격도 제공 실거래 평균 75,500,000원의 78.8%로 낮아 보입니다. 하지만 실거래가 2022년의 2건뿐이고, 28세대 규모에 현황조사상 점유자가 12명이라는 점은 가볍지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 명도와 현재 시세 검증이 핵심입니다. 권리는 비교적 깨끗하지만, 실제 입찰 판단은 점유관계와 최신 가격 확인 뒤에 내려야 합니다.
