창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 705, 세림스위트빌 3층 305호입니다. 감정평가상 이 건물의 기호1~5는 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 해당 비교면적은 45.1㎡, 세림스위트빌은 28세대로 정리되어 있습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 김동수 소유권이 2014.07.03 이전된 같은 날, 새김해새마을금고의 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 확인된 점유자의 가장 이른 전입일도 2018.07.30보다 늦은 것이 아니라, 실제 목록상 가장 이른 전입은 2018.07.30보다 앞선 2023.04.06이 아니라 문주희의 2018.07.30입니다. 어느 경우든 2014.07.03 이후이므로 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 구조로 잡히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 · 가락로50번길 18 · 3층 305호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 비교면적 | 45.1㎡ |
| 소유자 | 김동수 · 2014.07.03 소유권이전 (2014.06.26 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.07.03
말소기준권리는 2014.07.03 설정된 새김해새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 449,800,000원이며, 2022.08.29 근저당권 변경으로 채권최고액 275,600,000원이 기재돼 있습니다. 2025.12.29 새김해새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문주희 | 기호5전부 | 2018.07.30 | 미상 | 4,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 기호4점유 | 2023.04.06 | 미상 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 기타란 참조 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 레 티타오 | 기타란 참조 | 2023.06.30 | 2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 기타란 참조 | 2023.09.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 기타란 참조 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 기타란 참조 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NGO THILY | 기타란 참조 | 2025.10.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2025.11.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
권리 인수와 별개로 점유자가 12명이라는 사실은 명도·현황 확인 측면의 실무 부담입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 확정일자가 확인되는 사람은 레 티타오의 2023.06.30입니다. 다만 이 날짜들 모두 말소기준권리보다 뒤라 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 실거래 비교 — 가격은 낮지만 표본 시점이 오래됐다
세림스위트빌의 비교 실거래는 2건입니다. 거래월은 2022.02·2022.03, 거래가는 75,000,000원과 76,000,000원이며 평균은 75,500,000원입니다. 현재 최저가 41,160,000원은 이 비교 평균의 54.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | 45.1㎡ 비교 | 2건 | 75,500,000원 |
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 소규모 28세대 도시형 생활주택이고 실거래 표본이 적어 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 40,019,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 매각대금 41,160,000원에서 집행비용 1,140,880원, 새김해새마을금고 40,019,120원이 배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 409,780,880원으로 계산돼 있고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 소규모 아파트단지·연립·다세대주택·단독주택·근린상가·학교가 섞인 지역이며 주거환경은 대체로 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물, 사용승인일 2012.11.30. 급배수·위생·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호1~5는 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세림스위트빌은 28세대이며 확인되는 비교 실거래는 2022.02~2022.03 두 건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 12명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차자료 대조. 문주희 4,000원, ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH 1,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 레 티타오만 2023.06.30 확정일자가 확인됩니다.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 449,800,000원과 2022.08.29 변경액 275,600,000원, 사건 청구액 217,798,978원이 서로 다르므로 배당채권의 실제 기준을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 시차. 최저가가 비교 실거래 평균의 54.5%라도 거래월은 2022.02·2022.03입니다. 2026.10.01 입찰가격 판단에는 별도의 현재 가격 확인이 필요합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”이 이 물건의 가장 분명한 장점
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 12명의 확인된 점유자는 모두 그 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 41,160,000원은 감정가 84,000,000원의 49%까지 내려왔고, 제공된 비교 실거래 평균 75,500,000원의 54.5%입니다.
다만 가격 판단의 근거가 되는 실거래가 2022.02~2022.03 두 건뿐이고, 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 여기에 점유자 12명의 실제 점유관계 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리상 보증금 승계 위험은 낮지만, 점유 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 유형으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
