창원지방법원 2025타경884. 김해시 부원동 세림스위트빌 3층 305호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 84,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 등기상 핵심은 2014.07.03 설정된 새김해새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 사람은 12명이고, 이 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일인 2014.07.03보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그렇더라도 실제 점유 범위와 계약관계는 명도에 직접 영향을 주므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경884 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 705 3층305호 · 경상남도 김해시 가락로50번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 김동수 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 217,798,978원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2012.11.30 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 449,800,000원이고, 2022.08.29 변경등기에는 채권최고액 275,600,000원이 기재돼 있습니다. 2025.12.29 새김해새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 배당표는 제공된 시뮬레이션대로 근저당 채권액 449,800,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 현재 최저가에서는 전액 변제가 되지 않습니다.
② 점유자 현황 — 12명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ISOMIDINOVA RAVSHANOY DILSHODJON KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISOMIDINOVA ZULKHUMOR KHAKIMOVNA | 기타란 참조 | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISOMIDINOV BOTIRALI BOKHODIRJON UGLI | 기타란 참조 | 2023.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKHODIRJONOVA OYSHABEGIM BOTIRALI KIZ | 기타란 참조 | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKHODIRONOVA OYGUL BOTIRALI KIZI | 기타란 참조 | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGO THILY | 기타란 참조 | 2025.10.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 레 티타오 | 기타란 참조 | 2023.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KURBANOVA KHATIRA ISMATULLAEVNA | 기타란 참조 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YULDASHEV MUHAMMADJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YULDASHEV ISLOMJON BAKHODIROVICH | 기타란 참조 | 2025.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDUAZIMOV BAKHODIR YULDASHEVICH | 기호4점유 | 2023.04.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문주희 | 기호5전부 | 2018.07.30 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 12명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 레 티타오는 2023.06.30 확정일자도 확인되지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 권리 인수와 별개로 누가 실제 305호를 점유하는지, 각 점유자의 계약 및 퇴거 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 58,800,000원 vs 거래표본 평균 75,500,000원
세림스위트빌은 28세대, 사용승인일은 2012.11.30입니다. 비교 자료에는 면적 40.86㎡와 49.18㎡ 두 건의 거래가 있고 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2022.03의 76,000,000원입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이 평균의 77.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.18㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2022.02 | 40.86㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,500,000원 |
수치만 보면 최저가가 거래표본보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022년 2~3월 두 건으로 제한돼 있어 2026년 매각가격의 직접적인 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 ‘58,800,000원이 확실히 싸다’고 결론내리기보다, 거래표본 대비 할인된 상태라는 수준에서 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 새김해새마을금고 | 449,800,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 새김해새마을금고 채권 기준 미배당액이 392,458,400원으로 계산됩니다. 그러나 후순위 점유자에게 대항력이 없어 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 392,458,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 409,780,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 421,906,616원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해중학교 서측 인근. 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 형성된 지역으로 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2012.11.30입니다. 급배수·위생·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이고 북측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 규모. 세림스위트빌은 28세대로, 비교 거래 자료는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 305호 점유자 확인. 조사된 이름이 12명이고 점유부분 표기가 여러 형태이므로 현장과 서류를 대조해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 임대차 계약 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 계약관계와 퇴거 협의는 별도 문제입니다.
- 가격 재검증. 거래표본 평균 75,500,000원보다 최저가 58,800,000원이 낮지만 거래가 2022년 자료이므로 현재 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 근저당 미배당액이 392,458,400원이지만 이 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 점유와 현재가격”
이 사건은 등기 순서만 보면 비교적 명확합니다. 2014.07.03 새김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 12명은 전부 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인 물건’으로만 볼 수는 없습니다. 실제 점유자가 많고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이며, 가격 비교에 쓸 거래도 2022년 두 건뿐입니다. 최저가 58,800,000원은 거래표본 평균 75,500,000원의 77.9%지만 그 숫자만으로 현재 시세 대비 저평가를 확정하기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 점유관계와 현재 시세 확인이 입찰의 핵심입니다.
