춘천지방법원 2025타경158. 평창군 평창읍 대하리 148-1 소재 물건으로, 등기부상 소유자는 최려화입니다. 현재 감정가 359,697,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 176,252,000원까지 내려왔습니다. 단순 계산으로는 감정가의 49% 수준이지만, 주택과 토지가 일괄매각되고 일부 토지는 지적경계가 불분명하며, 목록 3·4·5는 농지취득자격증명이 필요한 구조입니다.
권리의 기준점은 2019.08.14 설정된 을구 6번 근저당권, 채권최고액 182,000,000원, 근저당권자는 평창영월정선축산업협동조합입니다. 그 이후 설정된 근저당권·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기가 있는 백종면은 보증금 70,000,000원이 확인되므로, 대항력 여부와 별개로 실제 점유·명도 및 관련 서류 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 148-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 이용상태 | 주택으로 이용 중임 |
| 소유자 | 최려화 |
| 감정가 / 최저가 | 359,697,000원 / 176,252,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 평창영월정선축산업협동조합 / 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 673.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 51,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 이미 말소된 권리들을 제외하면 현재 핵심은 2019.08.14 설정된 을구 6번 평창영월정선축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 182,000,000원이고, 이 권리 이후 설정된 여주신용협동조합 근저당권, 백종면 임차권, 임의경매개시결정, 압류 등은 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 모두 없는 것으로 조사
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 50,000,000원 | 2021.07.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 백종면 | 주거 (임차권등기) | 70,000,000원 | 2021.09.02 | 2021.09.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 을구 10번 임차권 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
경동현은 전입신고가 2021.07.30으로 말소기준권리인 2019.08.14 이후이고, 백종면 역시 2021.09.02 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 백종면의 임차권등기는 2023.11.17 설정되었지만 해당 권리도 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 매수인에게 임차보증금을 별도로 인수시키는 구조는 아닙니다.
③ 현재 회차 배당표 (매각가 176,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,267,528원 |
| 을구 6번 근저당권 · 평창영월정선축산업협동조합 | 182,000,000원 | 172,984,472원 |
| 을구 11번 근저당권 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 합계는 962,000,000원이며 예상배당 합계는 176,252,000원입니다. 첫 번째 배당순위에서 집행비용 3,267,528원을 제외하고 나머지가 을구 6번 근저당권으로 배당됩니다. 여주신용협동조합의 780,000,000원은 배당되지 않습니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 별도 반영되지 않습니다.
④ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%까지 하락
감정가는 359,697,000원, 현재 최저매각가는 176,252,000원입니다. 데이터상 실거래 비교값은 제시되어 있지 않으므로 최저가가 시장에서 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 회차가 감정가의 49%이고, 다음 회차 시나리오는 감정가의 34%, 24%로 더 낮아집니다.
⑤ 입지·토지·물건 특이사항
- 입지. 대하리 경로당 북동측 인근, 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 건물은 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물입니다.
- 설비. 위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.
- 토지이용계획. 생산관리지역이며 현상변경허가 대상구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 지적·현황 차이. 일련번호 5는 공부상 지목이 전이나 일반건축물대장 배치도상 일련번호 2 건물의 진입로입니다.
- 경계. 매각물건명세서상 목록 1·3·4·5는 지적경계가 불분명합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·4·5에 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 명시되어 있습니다.
- 원상회복. 평창읍장 사실조회회신에 따라 원상회복명령 가능성이 기재되어 있습니다.
- 포함물. 감정평가액에는 수목, 조경석, 석축, 담장, 데크, 태양광설비 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 무엇이 달라지나
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 176,252,000원 | 49% | 789,015,528원 | 172,984,472원 배당 · 충족 |
| 3회 유찰 시 | 123,376,399원 | 34% | 841,150,871원 | 120,849,129원 배당 · 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 86,363,479원 | 24% | 877,591,064원 | 84,408,936원 배당 · 미충족 |
3회 유찰 시 매각가는 123,376,399원, 4회 유찰 시 86,363,479원으로 내려가지만, 채권자 총 청구·배당 구조상 미배당액은 오히려 커집니다. 따라서 가격 하락이 곧 권리 문제를 키우는 것은 아니며, 매수인이 인수하는 금액은 모든 시나리오에서 0원으로 제시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 확인. 목록 3·4·5는 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 관서에 확인해야 합니다.
- 지적경계 확인. 목록 1·3·4·5의 지적경계가 불분명하므로 지적도·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도와 현황 대조. 목록 3·4는 공부상 전이나 목록 2의 마당으로, 목록 5는 공부상 전이나 건물 진입로로 사용된다고 기재되어 있습니다.
- 원상회복 가능성. 평창읍장 사실조회회신에 따른 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 경동현·백종면 모두 대항력 없음으로 조사되지만, 백종면의 임차권등기가 있으므로 실제 점유 및 현황을 확인해야 합니다.
- 인수금액. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있어 보증금 인수 위험은 현재 자료상 없습니다.
- 현장 확인. 주택, 마당, 진입로, 토지의 실제 이용상태와 감정 포함물인 수목·조경석·석축·담장·데크·태양광설비를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 지적서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값보다 중요한 것은 확인 가능성”
이 물건은 현재 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 상태라 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 시장 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 실제 투자 판단의 핵심은 농지취득자격증명, 지적경계, 공부와 현황의 차이, 원상회복 가능성입니다.
권리분석만 보면 2019.08.14 을구 6번 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 해당사항없음이며, 임차인 2명도 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 따라서 이 사건은 인수금액보다 물건 자체의 물리적·행정적 확인이 승부처입니다. 2026.09.15 입찰 전에는 가격보다 먼저 해당 토지의 취득 가능성과 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
