춘천지방법원 2025타경158. 평창읍 대하리 소재 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지와 제시외 건물, 수목·조경석·석축·담장·데크·태양광설비 등이 감정평가액에 포함된 일괄매각입니다. 권리의 기준은 2019.08.14 설정된 평창영월정선축산업협동조합 근저당권 182,000,000원입니다. 이후 임차권·후순위 근저당·경매개시결정·압류는 모두 이 기준보다 뒤에 위치합니다.
가격은 감정가 359,697,000원에서 3회 유찰돼 현재 123,376,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래나 비교 가능한 시세 수치가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수보다 토지 이용·농지취득자격증명과 현장 경계 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 148-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최려화 |
| 감정가 / 최저가 | 359,697,000원 / 123,376,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 생산관리지역 · 지목 대 · 673.0㎡ · 공시지가 51,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.08.14의 평창영월정선축산업협동조합 근저당권 182,000,000원입니다. 백종면의 주택임차권은 2023.11.17 등기됐고, 여주신용협동조합 근저당권은 2024.11.07, 이후 경매개시결정과 국의 압류도 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리 판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 2021.07.30 / 미상 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백종면 | ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 서쪽 (가)부분 132㎡ | 2021.09.02 / 2021.09.02 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
경동현은 2021.07.30, 백종면은 2021.09.02 전입으로 모두 2019.08.14 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 경동현은 2025.04.11 배당요구를 했고, 백종면은 2023.11.17 주택임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 승계나 대위신고는 없습니다.
③ 토지·현장 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 주택과 토지를 함께 매각합니다.
- 지적경계. 목록 1·3·4·5는 지적경계가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
- 실제 이용. 목록 1은 목록 2 건물부지, 목록 3·4는 공부상 전이나 목록 2의 마당, 목록 5는 공부상 전이나 건물 진입로로 이용됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·4·5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 원상회복. 목록 3·4·5에 대해 원상회복명령 가능성이 있다고 평창읍장 사실조회회신이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,527,264원 |
| 2. 근저당 · 평창영월정선축산업협동조합 | 182,000,000원 | 120,848,736원 |
| 3. 근저당 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 962,000,000원 중 120,848,736원이 배당되는 시나리오이며, 총 미배당은 841,151,264원입니다. 신청채권도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 123,376,000원 | 120,848,736원 | 841,151,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 86,363,200원 | 84,408,662원 | 877,591,338원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 60,454,239원 | 58,966,063원 | 903,033,937원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 권리 인수 구조 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 다시 올라가는 유형은 아닙니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 낮아진 최저가 자체를 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대하리 경로당 북동측 인근으로 농경지·농가주택·자연림 등이 형성된 산간농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물이며, 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·태양광설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 현상변경허가 대상구역, 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 목록 5는 공부상 지목이 전이나 일반건축물대장 배치도상 건물 진입로입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3·4·5의 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 경계 확인. 목록 1·3·4·5 지적경계가 불분명하므로 현황측량 또는 경계 확인이 중요합니다.
- 원상회복 가능성. 목록 3·4·5의 실제 이용상태와 원상회복명령 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 두 임차인 모두 대항력은 없으나 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 토지·주택 거래와 개별 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 관서 회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장 조건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.14 근저당권이 말소기준이고, 두 임차인은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 입찰 실무는 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가는 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 농지취득자격증명, 일부 토지의 지적경계 불분명, 공부상 전과 실제 마당·진입로 이용의 차이, 원상회복명령 가능성까지 겹칩니다. 권리 인수는 낮고, 토지·행정 확인 부담은 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
