춘천지방법원 2025타경158. 평창읍 중리 초이스리버빌 3층 302호, 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 주택입니다. 소유자는 최려화입니다. 이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 99,127,000원이라는 최저가가 아니라 2021.07.30 전입한 임차인 경동현입니다. 말소기준권리는 2022.09.14 국의 압류이므로 전입이 그보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다.
즉 현재 회차에서 낙찰가 99,127,000원만 지불하고 끝나는 물건으로 보면 안 됩니다. 보증금 50,000,000원 인수를 더한 실질취득 149,127,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 다만 동일면적 실거래는 2022.05의 190,000,000원 1건뿐이어서, 그 금액을 현재의 확정적 시세로 보기에는 표본과 시점 모두 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층302호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 노성로 265-30 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최려화 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 99,127,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 이후 중랑구 압류, 이천세무서 관련 압류, 임의경매개시결정, 영월세무서 압류 및 2024.11.07 설정된 여주신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 경동현은 2021.07.30 전입으로 말소기준보다 먼저 점유관계를 갖춰 대항력이 인정되는 자료입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 2021.07.30 | 50,000,000원 | 2025.04.11 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
전입일이 2021.07.30으로 말소기준 2022.09.14보다 빠릅니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 9,912만원이 아니라 1억4,912만원으로 비교
초이스리버빌은 12세대이고 2022.02.22 준공됐습니다. 비교 가능한 동일면적은 전용 100.12㎡이며 확인된 거래는 2022.05 4층 190,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 100.12㎡ | 4 | 190,000,000원 |
현재 최저가 99,127,000원만 놓으면 거래가 190,000,000원의 52.2%지만, 이 비율은 이 사건의 실제 경제적 부담을 과소평가합니다. 임차보증금 50,000,000원을 합산한 실질취득 149,127,000원은 190,000,000원의 약 78.5%입니다. 여전히 과거 거래보다 낮지만, 거래 자체가 2022.05의 1건뿐이므로 현재 환금가치를 단정하기에는 근거가 얇습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,127,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,286원 |
| 인수 · 임차인 경동현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 96,942,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 99,127,000원이 집행비용과 여주신용협동조합 배당으로 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 683,057,286원이며, 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 실질취득도 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 99,127,000원 | 50,000,000원 | 149,127,000원 | 683,057,286원 |
| 4회 유찰 시 | 69,388,900원 | 50,000,000원 | 119,388,900원 | 712,260,100원 |
| 5회 유찰 시 | 48,572,230원 | 50,000,000원 | 98,572,230원 | 732,702,070원 |
이 사건은 임차보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간까지 내려가는 경우에도 제공된 시나리오상 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 현재·4회 유찰 가정에서는 낙찰가가 보증금보다 크지만, 5회 유찰 가정의 낙찰가 48,572,230원은 보증금 50,000,000원보다 작습니다. 이 구간에서는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘으므로 매수인의 실질 부담이 보증금 수준 이하로 내려가는 것으로 오해하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 716.0㎡, 토지이용상황 연립, 평지·부정형·세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 217,400원/㎡입니다.
- 규제. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역에 포함되고, 상대보호구역·자연재해위험개선지구·소로2류에 저촉됩니다.
- 규모. 초이스리버빌은 12세대, 2022.02.22 준공입니다. 거래 표본은 동일면적 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 경동현의 실제 점유범위, 전입 유지 여부, 임대차계약 원본과 보증금 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 50,000,000원 반영. 응찰가를 정할 때 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득을 기준으로 계산해야 합니다.
- 명세서 문구 대조. 별도 인수권리 “해당사항없음” 문구와 전입·배당 자료가 충돌하므로 매각물건명세서 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 보수적 적용. 동일면적 거래는 2022.05 190,000,000원 1건뿐이므로 현재 가격 상한으로 그대로 사용하기보다 현장 매물과 추가 거래 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 2.3회인 만큼 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “5,000만원 인수”가 먼저다
감정가 289,000,000원짜리가 3회 유찰돼 99,127,000원까지 내려왔다는 숫자는 강합니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서 보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득은 149,127,000원이고, 이는 2022.05 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본은 단 1건이고, 12세대 다세대이며, 이미 3회 유찰됐습니다.
가격은 싸졌지만 권리는 단순하지 않습니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 임차인 전입·배당자료가 서로 맞지 않는 부분은 입찰 전 반드시 해소해야 합니다. 이 확인 없이 99,127,000원만 보고 들어가는 것은 위험합니다. 현재 자료 기준 결론은 “대항력 보증금 50,000,000원을 전액 인수하는 보수적 전제에서만 가격 검토”입니다.
