춘천지방법원 2025타경158. 평창군 평창읍 중리 115-3 ‘초이스리버빌’ 3층 302호, 다세대 물건입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 최려화이고, 2022년 3월 소유권보존 이후 압류가 이어졌으며 2022년 3월 18일 설정된 여주신용협동조합 근저당이 현재 권리분석의 핵심입니다. 등기부상 이 근저당은 이미 말소된 것으로 기재되어 있으나, 그 뒤 설정된 을구 3번 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준권리 이후의 압류 4건과 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
진짜 주의점은 임차인입니다. 경동현은 2021.07.30 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보한 것으로 조사됐고, 보증금은 5,000만원입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 산정됐습니다. 그래서 현재 최저가 1.4161억원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층302호 도로명: 강원특별자치도 평창군 평창읍 노성로 265-30 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 최려화 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 임차인 인수가 핵심
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 50,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 50,000,000원 |
임차인 경동현은 2021.07.30 전입했고, 대항력은 있음으로 조사됐습니다. 2025.04.11 배당요구를 했으나 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 현재 배당표에서는 보증금 5,000만원이 배당 항목이 아니라 매수인 인수액으로 잡혀 있으므로, 실제 취득원가는 141,610,000원 + 50,000,000원 = 191,610,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 싸지만, 실질취득은 시세를 웃돈다
확인된 동일 면적 기준 거래는 초이스리버빌 100.12㎡ 1건이며, 거래 시점은 2022.05, 4층, 거래가는 190,000,000원입니다. 최근12개월 평균도 190,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 100.12㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 평균 | 100.12㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
최저매각가 141,610,000원만 보면 실거래의 74.5%로 낮아 보입니다. 그러나 매수인 인수 5,000만원을 더하면 실질취득은 191,610,000원이 되고, 최근 거래 190,000,000원보다 약간 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 인수 · 임차인 경동현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 138,827,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 집행비용과 근저당 배당 후 잔여는 0원으로 산정되며, 임차인 경동현의 보증금 5,000만원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 ‘대하리 경로당’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구, 도시지역 등이 확인됐습니다. 도로는 소로2류 (폭 8m~10m) 저촉으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 716.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 217,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 일반건축물대장 배치도 도면상 일련번호(2) 건물의 진입로로 조사됐습니다.
- 관리 상태. 위생설비·난방설비·태양광설비 등이 되어 있으며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 141,610,000원에 임차인 보증금 50,000,000원을 더한 191,610,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차인 인수. 경동현은 2021.07.30 전입으로 대항력 있음으로 조사됐고, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 50,000,000원 인수 부담이 핵심입니다.
- 다회 유찰. 현재는 2회 유찰 상태이며, 3회·4회 유찰 시 최저가가 각각 99,127,000원·69,388,900원으로 제시됩니다. 다만 어느 회차든 인수 50,000,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다. 실제 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인이 실제 점유 중이고 매수인 인수 구조이므로, 낙찰 후 임대차 종료 및 인도 협의 내용을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 임차인의 전입 및 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건의 겉모습은 감정가 2.89억원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가가 1.4161억원까지 내려온 매력적인 숫자입니다. 그러나 경동현의 대항력이 살아 있어 보증금 5,000만원을 매수인이 인수하는 구조이므로, 실질취득액은 1.9161억원입니다. 확인된 최근 거래 및 최근12개월 평균 1.90억원보다 오히려 높아 현재 회차의 가격 메리트는 크지 않습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총취득원가가 실제 시장가격 아래로 내려오는 회차를 기다리는 데 있습니다.
