춘천지방법원 2025타경158. 평창읍 중리 ‘초이스리버빌’ 5층 503호 다세대주택입니다. 감정가는 251,000,000원인데 두 번 유찰되면서 현재 최저매각가는 122,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 물건입니다. 임차인 경동현의 전입일이 2021.07.30로, 현재 말소기준인 2022.09.14 국세 압류보다 앞서기 때문입니다.
경동현의 보증금은 50,000,000원이고 배당요구는 2025.04.11 접수됐습니다. 그러나 확정일자는 없고 배당 시뮬레이션도 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차 기준으로 투자자가 실제로 부담하는 금액은 최저가 122,990,000원이 아니라 실질취득 172,990,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 5층 503호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 노성로 265-30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 83.38㎡ |
| 소유자 | 최려화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기소 | 춘천지방법원 평창등기소 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 말소기준은 2022.09.14 갑구 2번 국세 압류입니다. 그 뒤의 2024.11.07 여주신용협동조합 근저당권 780,000,000원, 2025.03.06 압류, 2025.03.13 임의경매개시결정, 2026.01.07 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 경동현의 전입일은 2021.07.30로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 2021.07.30 | 50,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 승계 50,000,000원 |
경동현은 2025.04.11 배당요구를 했지만 확정일자가 없고, 배당표에서는 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 50,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 172,990,000원으로 봐야 한다
초이스리버빌은 12세대, 사용승인일은 2022.02.22이며 대상 면적은 83.38㎡입니다. 확인된 거래는 5건으로 전체 평균은 254,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 83.38㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 78.66㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 83.38㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 78.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 83.38㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 254,000,000원 |
현재 최저가 122,990,000원은 최근 12개월 평균의 51.2%지만, 이 비율만 보고 “반값 매수”라고 판단하면 안 됩니다. 매수인이 부담할 임차보증금 50,000,000원을 합치면 실질취득 172,990,000원이고, 이는 최근 시세 240,000,000원의 약 72.1% 수준입니다. 여전히 숫자상 시세 아래이지만, 최근 거래 흐름은 과거보다 -6.8% 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 인수 · 임차인 경동현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 120,468,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,521,860원과 여주신용협동조합 120,468,140원으로 매각대금 122,990,000원이 전부 소진됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 659,531,860원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있으며, 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 122,990,000원 | 50,000,000원 | 120,468,140원 | 659,531,860원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,093,000원 | 50,000,000원 | 84,143,326원 | 695,856,674원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,265,099원 | 50,000,000원 | 58,780,327원 | 721,219,673원 |
유찰이 더 진행돼도 경동현 보증금 인수액은 각 시나리오에서 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 총 부담도 낮아지지만, 표면 최저가와 실제 취득비용 사이에는 계속 50,000,000원의 차이가 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대주택이며 감정 이용상태는 주택으로 확인됩니다.
- 규모. 초이스리버빌은 12세대, 사용승인일 2022.02.22이며 대상 면적은 83.38㎡입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 716.0㎡, 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 연립입니다.
- 도로·지형. 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가), 공시지가는 217,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 상대보호구역·자연재해위험개선지구·소로2류에 저촉됩니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·태양광설비가 확인됩니다.
- 환금성. 거래 표본은 5건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 소규모 다세대인 만큼 실거래 가격뿐 아니라 실제 매수층도 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 50,000,000원 반영. 응찰가 계산은 반드시 낙찰가에 경동현 보증금 인수액을 더한 실질취득 기준으로 하세요.
- 임차인 원본 대조. 경동현의 실제 점유, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금 지급 관계와 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 명세서 재확인. 인수권리 “해당사항없음” 문구와 현황조사·배당 시뮬레이션의 대항력 임차인 판단이 함께 존재하므로 매각기일 직전 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -6.8%를 감안해 과거 평균 254,000,000원보다 최근 기준 240,000,000원을 우선해 가격 상한을 잡는 편이 안전합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 경매 낙찰률 지표가 0.0%이므로 매도 시 거래기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 5천만원 인수다
이 물건의 첫인상은 감정가 251,000,000원에서 122,990,000원까지 내려온 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 122,990,000원이 아니라 172,990,000원으로 바뀝니다. 경동현이 말소기준보다 빠른 전입을 갖고 있고, 배당 시뮬레이션상 보증금 50,000,000원을 매수인이 전액 인수하기 때문입니다.
그 실질취득 172,990,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원보다 낮아 가격 여지는 존재합니다. 다만 시장 추세가 -6.8% 하락했고, 12세대 소규모 단지에 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 부담도 있습니다. 결론은 “가격은 여지가 있지만 권리비용과 환금성을 반드시 함께 반영해야 하는 B급 물건”입니다. 최저가의 할인율보다 인수금까지 더한 총액을 얼마까지 허용할 것인지가 입찰의 승부처입니다.
