춘천지방법원 2025타경158. 등기상 건물은 평창읍 주진리 477-12 제1동호이고 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 등기부상 최승락의 전세권은 2022.11.30. 설정되었고, 말소기준인 여주신용협동조합 근저당권은 2024.03.08. 설정되었습니다. 매각물건명세서는 이 전세권을 “말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시합니다. 여기에 경동현은 2021.07.30. 전입한 실제 임차인으로 보증금 50,000,000원, 대항력 있음으로 조사되어 있습니다.
따라서 현재 최저매각가 141,680,000원을 그대로 매수가격으로 보는 것은 위험합니다. 경동현 보증금 50,000,000원과 최승락 전세권 100,000,000원의 인수 가능 부담을 더하면 실질취득 기준은 291,680,000원입니다. 즉 감정가 대비 34.3%까지 유찰됐다는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 주진리 477-12 |
| 등기상 부동산 | [건물] 강원특별자치도 평창군 평창읍 주진리 477-12 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최려화 |
| 감정가 / 최저가 | 413,061,000원 / 141,680,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 전세권과 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 2021.07.30 | 50,000,000원 | 2025.04.11 | 대항력 有 우선변제 없음 매수인 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전세권자 최승락은 별도의 등기권리자로 보아야 하므로 임차보증금과 전세금을 서로 중복 신고로 상계할 근거가 없습니다. 따라서 권리위험 산정에서는 경동현 50,000,000원과 최승락 전세권 100,000,000원을 각각 확인해야 합니다.
③ 현재 가격 — 최저가가 아니라 ‘인수 반영 총부담’을 본다
현재 최저매각가는 141,680,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금 50,000,000원과 명세서상 인수 전세권 100,000,000원을 합치면, 현재 회차의 보수적 실질취득 부담은 291,680,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 141,680,000원 |
|---|---|
| 경동현 보증금 인수 | 50,000,000원 |
| 최승락 전세권 인수 | 100,000,000원 |
| 인수 반영 실질취득 | 291,680,000원 |
| 감정가 | 413,061,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,783,520원 |
| 인수 · 임차인 경동현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 최승락 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 38,896,480원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 배진영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산에는 최승락 전세권 100,000,000원이 배당되는 것으로 반영되어 있으나, 매각물건명세서에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 두 내용이 서로 충돌하므로 본 리포트의 매수인 위험판단은 더 보수적인 명세서상 인수 문구를 기준으로 했습니다.
⑤ 추가 인수·물적 위험 — 법정지상권과 경계 불명확
- 일괄매각. 사건은 여러 목록을 함께 매각하는 구조입니다.
- 지적경계. 목록 6, 8, 10, 11, 12는 지적경계가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
- 제시외 건물. 목록 10은 2층 건물 1동의 부지, 목록 12도 현황상 제시외 2층 건물 1동의 부지입니다.
- 매각 제외 물건. 목록 12 지상에는 매각에서 제외된 컨테이너 1동이 있습니다.
- 감정가 제한 반영. 목록 10, 12 감정평가액과 최저매각가격에는 제시외 건물로 인한 제한 정도가 이미 반영되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 12는 농지취득자격증명이 불필요하며, 2023.01.18. 제1종근린생활시설(소매점) 및 단독주택 부지 조성목적으로 201㎡ 농지전용 허가가 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 평창읍 대하리 소재 대하리 경로당 북동측 인근이며, 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 조적조 목조경사지붕위싱글 단층, 외벽은 황토벽돌 및 벽돌 등, 창호는 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·태양광설비가 되어 있습니다.
- 용도지역·제한. 감정요항표의 관련 토지는 생산관리지역이며 현상변경허가 대상구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역으로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 자동 소멸하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 141,680,000원 | 138,896,480원 | 801,103,520원 | 50,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 99,176,000원 | 96,990,832원 | 843,009,168원 | 50,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 69,423,200원 | 67,773,582원 | 872,226,418원 | 50,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 입찰가는 99,176,000원, 69,423,200원으로 내려가지만, 자료상 경동현 보증금 50,000,000원 인수액은 그대로 남습니다. 여기에 명세서가 별도로 인수권리로 명시한 최승락 전세권 문제도 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락만으로 안전성과 경제성이 동시에 개선된다고 볼 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 원본 확인. 최승락 전세권 100,000,000원은 명세서상 매수인 인수로 명시되어 있으므로 입찰 전 원문과 변경 여부를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 경동현 점유범위 확인. “기호2번 중 일부 약25평” 점유로 조사되어 있어 실제 점유 위치·인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 반환 부담 반영. 경동현 보증금 50,000,000원은 대항력 있는 보증금으로 계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 법정지상권 검토. 목록 10·12 제시외 건물의 소유관계, 토지·건물의 권리변동 시점과 법정지상권 성립요건을 원본자료로 확인해야 합니다.
- 경계 측량 필요성. 다수 목록의 지적경계가 불분명하므로 실제 이용범위와 공부상 경계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록 12의 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 소유자와 처리·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 산간농촌지대의 주택 및 제시외 건물·부지 구조여서 집합건물처럼 단순한 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
감정가 413,061,000원이 3회 유찰되어 141,680,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 경동현의 대항력 있는 보증금 50,000,000원이 있고, 최승락의 전세권 100,000,000원은 매각물건명세서에 매수인 인수로 명시되어 있습니다. 이를 모두 보수적으로 반영하면 현재 회차의 실질취득 부담은 291,680,000원입니다.
여기에 목록 10·12의 제시외 건물에 따른 법정지상권 성립 가능성, 여러 목록의 지적경계 불명확, 매각 제외 컨테이너까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 이 실질취득액이 시장가보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라 “인수권리와 토지·제시외 건물 문제를 해결한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
