춘천지방법원 2025타경158. 평창읍 주진리의 주택 이용 물건으로, 등기상 소유자는 최려화입니다. 표면적으로는 감정가 413,061,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 202,400,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리 순서를 보면 가격 할인보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 2022.11.30. 설정된 최승락의 전세권 100,000,000원이 2024.03.08. 여주신용협동조합 근저당보다 앞서고, 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
또한 임차인 경동현은 2021.07.30. 전입했고, 보증금은 50,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 배당요구도 2025.04.11. 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 보고 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 주진리 477-12 |
| 등기 부동산 | [건물] 강원특별자치도 평창군 평창읍 주진리 477-12 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최려화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 413,061,000원 / 202,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 권리가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 50,000,000원 인수 계산
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 2021.07.30 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
경동현은 전입일이 2021.07.30.으로 말소기준권리보다 빠르고, 조사 결과 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 배당요구는 2025.04.11. 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 예상배당에서도 경동현에게 배당되는 금액은 0원이고, 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,600원 |
| 인수 · 임차인 경동현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 전세권 · 최승락 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 98,766,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 배진영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 940,000,000원 중 예상배당은 198,766,400원이고, 미배당은 741,233,600원입니다. 임차인 경동현의 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 전세권은 위 배당 시뮬레이션과 별개로 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 함께 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 부담은 별개
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 채권 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 202,400,000원 | 50,000,000원 | 741,233,600원 | 98,766,400원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 141,680,000원 | 50,000,000원 | 801,103,520원 | 38,896,480원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 99,176,000원 | 50,000,000원 | 843,009,168원 | 0원 |
현재 회차보다 더 유찰되면 매각가격 자체는 내려가지만, 시나리오상 임차인 보증금 50,000,000원의 인수액은 그대로입니다. 게다가 선순위 전세권 100,000,000원의 인수 문구도 매각물건명세서에 남아 있으므로, “몇 번 더 유찰되면 권리까지 싸진다”는 구조가 아닙니다. 입찰가는 항상 낙찰가와 별도로 존속권리 부담을 합쳐 판단해야 합니다.
⑤ 토지·제시외 건물 — 법정지상권 가능성까지 있다
- 일괄매각. 여러 목록을 함께 매각하는 구조이며, 목록 6·8·10·11·12는 지적경계가 불분명하다고 기재되어 있습니다.
- 부지 관계. 목록 6은 목록 7 건물의 부지, 목록 8은 목록 9 건물의 부지입니다.
- 제시외 건물. 목록 10·12 감정평가액과 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 정도를 감안한 가격입니다.
- 목록 12. 공부상 지목은 전이나 현황은 제시외 건물 부지이며, 2023.01.18. 제1종근린생활시설(소매점) 및 단독주택 부지 조성 목적으로 201㎡ 농지전용 허가가 있어 농지취득자격증명은 불필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창읍 대하리 소재 대하리 경로당 북동측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물입니다. 황토벽돌 및 벽돌 외벽, 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호가 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지 정보에는 계획관리지역, 감정요항표에는 생산관리지역이 기재되어 있어 입찰 전 관련 공부와 감정평가 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 이용 제한. 감정요항표에는 현상변경허가 대상구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 한 토지는 공부상 지목이 전이나 일반건축물대장 배치도상 건물 진입로로 이용되고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 최승락 전세권 100,000,000원이 매각 후 존속·인수된다는 명세서 문구와 배당요구·전세권 관련 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 경동현 보증금 50,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 계산되어 있으므로 실제 점유, 계약서, 확정일자, 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 목록 10·12의 토지와 제시외 건물의 소유관계, 건물 성립 시점, 토지·건물 동일인 여부 변동을 확인해야 합니다.
- 제외 물건 확인. 목록 12 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외되어 있으므로 현황과 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 목록 6·8·10·11·12가 지적경계 불분명으로 기재되어 있어 측량 필요성과 실제 사용경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 202,400,000원이 아니라 인수 가능액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수 후 얼마인가”를 봐야 한다
이 사건은 감정가 413,061,000원에서 최저가가 202,400,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론이 달라집니다. 대항력 있는 임차인 경동현의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 그보다 별도로 말소기준보다 앞선 최승락 전세권 100,000,000원은 매각물건명세서에 매수인 인수라고 명시되어 있습니다. 현재 회차에서 이를 보수적으로 반영한 실질취득 부담은 352,400,000원입니다.
여기에 목록 10·12의 법정지상권 성립 가능성, 제시외 2층 건물, 매각 제외 컨테이너, 여러 필지의 지적경계 불분명까지 겹칩니다. 실거래 시세자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근하기보다, 인수권리와 토지·건물 관계를 먼저 확정해야 하는 고난도 사건입니다. 가격보다 권리가 먼저입니다.
