111,230,000원
춘천지방법원 2025타경158. 평창읍 중리 초이스리버빌 3층 301호, 다세대 주택입니다. 감정가는 227,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 111,230,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 절반 아래로 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다.
등기상 말소기준권리는 2024년 11월 7일 여주신용협동조합 근저당권입니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 7월 18일 한국농어촌공사 전세권이 있고, 2024년 7월 19일 전세금이 210,000,000원으로 변경됐습니다. 이 전세권은 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 여기에 전입일이 2021년 7월 30일인 임차인 경동현도 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 것으로 조사돼 보증금 50,000,000원의 인수 위험이 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 78.66㎡ · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최려화 (단독소유) |
| 단지 | 초이스리버빌 · 12세대 · 2022.02.22 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 122,743,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 전세권이 있다
말소기준인 여주신용협동조합 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 영월세무서장·이천세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 후순위 압류보다 앞선 전세권과 임차보증금이 이 사건의 실질적인 위험입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 경동현 | 본건 기호2번 중 일부(약25평 정도) | 2021.07.30 | 미상 | 50,000,000원 | 2025.04.11 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
경동현의 전입일은 2021.07.30으로 말소기준권리보다 앞서며, 조사상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 예상배당에서도 우선변제권이 없는 것으로 계산돼, 현재 회차에서는 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가 46.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
초이스리버빌은 12세대 규모이며 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 254,000,000원이지만 가격 판단에는 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024년 6월 240,000,000원, 최근 평균도 240,000,000원이고 이전 거래 대비 추세는 -6.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 83.38㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 78.66㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 83.38㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 78.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 83.38㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 254,000,000원 |
현재 최저가 111,230,000원 자체는 최근 거래 240,000,000원의 46.3%에 불과합니다. 그러나 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 평가하면 오류가 생깁니다. 현재 배당가정에서 한국농어촌공사에 108,872,780원이 배당되더라도 변경등기상 전세금 210,000,000원과의 차이는 101,127,220원입니다. 여기에 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더하면 인수 노출은 151,127,220원, 최저가까지 합친 보수적 실질취득은 262,357,220원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,357,220원 |
| 인수 · 임차인 경동현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 한국농어촌공사 | 200,000,000원 | 108,872,780원 |
| 3. 을구 3-2번 전세권 변경 | - | 0원 |
| 4. 근저당 · 여주신용협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산의 전세권 채권액은 200,000,000원으로 반영돼 있으나, 2024.07.19 변경등기에는 전세금 210,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 권리판정의 “매수인 인수”를 보수적으로 적용하면 변경 전세금에서 예상배당 108,872,780원을 뺀 101,127,220원이 잔존하고, 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더한 총 인수 노출은 151,127,220원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지자료 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 주택으로 이용 중입니다. 초이스리버빌은 12세대 규모이고 2022.02.22 준공됐습니다.
- 토지. 대지 716.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 217,400원/㎡입니다.
- 도로. 세로각지(가) 조건이며 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역에 포함되고 가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함돼 있으며 상대보호구역·자연재해위험개선지구에 저촉됩니다.
- 설비. 주택 이용 상태이며 위생설비·난방설비·태양광설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대로 확인 거래가 5건에 그치며, 최신 거래 240,000,000원은 과거 250,000,000~260,000,000원 거래보다 낮아 최근 추세가 -6.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한국농어촌공사 전세권 말소 여부. 2022.07.18 설정, 2024.07.19 전세금 210,000,000원으로 변경된 선순위 전세권이 실제 매각 후 존속하는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세금 반환·배당관계. 예상배당 108,872,780원 외 잔액의 귀속 및 낙찰자 부담 범위를 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 경동현 보증금. 전입 2021.07.30, 보증금 50,000,000원, 대항력 있음으로 조사됐으며 현재 계산상 전액 인수입니다.
- 서류 간 표현 차이. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 등기상 선순위 전세권 인수판정이 일치하는지 법원 원본을 기준으로 확인하세요.
- 가격 착시 금지. 최저가 111,230,000원만 보면 최근 시세의 46.3%지만, 보수적 실질취득은 262,357,220원으로 최근 거래 240,000,000원을 웃돕니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 240,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -6.8%입니다. 과거 전체 평균 254,000,000원만 근거로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전세권 말소 및 보증금 반환 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 선순위 인수가 먼저다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 111,230,000원이 아니라 그 뒤에 숨어 있는 선순위 권리입니다. 한국농어촌공사 전세권은 말소기준보다 앞서고 변경 전세금은 210,000,000원입니다. 경동현도 2021.07.30 전입한 대항력 임차인으로 보증금 50,000,000원의 인수 위험이 있습니다.
현재 배당가정을 그대로 적용해 전세권 미배당액 101,127,220원과 임차보증금 50,000,000원을 반영하면 실질취득은 약 262,357,220원. 최신 거래와 최근 평균 240,000,000원보다 약 9.3% 높은 수준입니다. 여기에 12세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 최근 가격 추세 -6.8%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 49%에 사는 물건”이 아니라, 선순위 인수범위를 먼저 확정해야 가격을 계산할 수 있는 물건입니다. 원본 확인으로 선순위 전세권 인수 문제가 해소되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
