NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.13
4회 · 최저 83,349,000원
B
매력지수58
부동산임의경매
2025타경509128 · 인천지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 36.75㎡
최저매각가
신건 · 1차
243,000,000원
2억 4,300만
감정가 243,000,000원
다음 매각기일
06-30
인천지방법원
10:00
입찰 보증금
2,430만원
최저가의 10% · 24,300,000원
감정가 대비
≈ 0%
시세 수준
감정가
2.43억원
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권리상 인수 위험은 없지만 고액 근저당과 공실 상가 성격으로 가격 검토가 필요한 물건입니다.
-
가격
최저가 243,000,000원 · 신건 0회 유찰, 별도 시세 데이터 확인 필요
-
자금
입찰보증금 약 24,300,000원 · 인수액 0원
-
리스크
말소기준 근저당 이후 가압류·압류는 소멸하나 근린생활시설 공실 상태 확인 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (41)
법원경매 권리분석 · 대지
권리는 정리되지만, 공실 상가 활용성이 관건 — 인천 운남동 성문어반스퀘어 607호
인천지방법원 2025타경509128 · 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 607호
감정가 2.43억 · 최저매각가 2.43억(신건) · 매각기일 2026.06.30 · 임의경매(한국양계축산업협동조합)
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 공실 근린생활시설과 고액 채권 구조 검토 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 임대관계 미상·현황 공실인 근린생활시설로 환금성과 수익성 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 근린생활시설(현황 공실) 성격으로, 낙찰 후 임대·운영 가능성을 따져야 합니다.
감정가 / 최저가
243,000,000원
신건(0회 유찰)
인천지방법원 2025타경509128. 인천 중구 운남동 성문어반스퀘어 6층 607호 대지 물건입니다. 등기상 소유자는 김다혜이며, 2023년 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하여 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
다만 주거용 부동산과 달리 본건은 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 권리분석보다 중요한 부분은 낙찰 후 임대 가능성과 상권 회복 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509128 |
|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 607호 |
|---|
| 물건종류 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
|---|
| 소유자 | 김다혜 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 871,515,022원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.06.30 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2023.07.19 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 케이뱅크 가압류, 중구(인천광역시) 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았습니다.
② 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 1,020,000,000원 | 238,798,000원 |
| 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 37,119,719원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차별 예상 매각가
유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수 권리는 발생하지 않습니다.
③ 입찰 판단
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 운영 관점 공부상 근린생활시설이고 현황 공실입니다. 낙찰 후 임대수요와 업종 적합성 검토가 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 인천영종고등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 용도. 일반상업지역이며 경제자유구역, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 607호로 승강기·위생 및 급배수 설비 등이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현황 공실 상태로 임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 배당 부족 구조는 확인해야 합니다.
- 활용성 검토. 근린생활시설은 주거와 달리 상권·임차수요 분석이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 물건은 다르다”
이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 매수인 인수 부담도 없습니다. 그러나 최종 수익성은 공실인 근린생활시설을 어떻게 활용하느냐에 달려 있습니다. 권리는 안전, 운영성은 검토 대상인 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 607호
2025-05-20 17:11
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 608호
2025-05-29 14:17
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 609호
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 610호
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 611호
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-06-30
10:00
219호 법정
최저매각가
2억 4,300만원
입찰 보증금
2,430만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-07
14:00
제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-30 |
대기 |
2억 4,300만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
1,057.3㎡
≈
319.8평
소유
법인
소재
인천광역시 중구 운남동 · 1600-6
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
31억 2,855만원
2,959,000원/㎡ × 1,057.3㎡
▼
감정가 8%
▲
+60.1%
· 연평균 +6.7%
· 2017년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
호재 (3)
대로2류(폭 30m~35m)
접함
소로3류(폭 8m 미만)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 607호
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