매력지수 C등급 · 인수 위험은 없으나 공실 근린생활시설과 담보초과 구조로 보수적 접근 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 현황 공실 근린생활시설이며 근저당 채권최고액 대비 매각가 부족과 환금성 리스크가 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 상가 상품성입니다. 현황은 근린생활시설 공실이며, 근저당 채권최고액 10.2억 대비 매각가 2.41억으로 담보초과 구조입니다. 낙찰 후 권리 부담은 없지만 임대·환금성 검토가 필요합니다.
감정가 / 최저가
241,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
241,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
임차인 없음
핵심지표
공실 상가
환금성 확인 필요
인천지방법원 2025타경509128. 인천 중구 운남동 성문어반스퀘어 6층 608호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 김다혜 씨이며, 2023년 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 설정된 이후 가압류와 임의경매가 진행된 구조입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 19일 설정된 근저당권이며, 이후 인천신용보증재단 가압류·케이뱅크 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 상가 경매는 권리보다 영업 가능성과 임대 수요가 핵심입니다. 감정가는 2.41억이지만 현황은 공실로 조사되어, 낙찰 후 직접 사용 또는 신규 임차인 확보 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경509128 (임의경매)
소재지
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 608호
물건종류 / 용도
근린생활시설 · 현황 공실
소유자
김다혜
감정가 / 최저가
241,000,000원 / 241,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
한국양계축산업협동조합 / 871,515,022원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준인 한국양계축산업협동조합 근저당 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당 채권최고액 10.2억은 매각가를 크게 초과해 배당 과정에서 후순위 채권의 미배당이 발생하는 구조입니다.
② 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
4,174,000원
1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합
1,020,000,000원
236,826,000원
2. 가압류 · 인천신용보증재단
34,000,000원
0원
3. 가압류 · 주식회사케이뱅크
37,119,719원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (신건 2.41억)
회차별 매각 시나리오
유찰 시 매각가는 하락하지만 인수권리는 없습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담도 확인되지 않아 권리 분석 자체는 단순한 물건입니다.
⛔ 상품성 관점 현황은 근린생활시설 공실입니다. 주거용처럼 안정적 수요를 전제로 접근하기 어렵고, 임대 가능성·업종 적합성·공실 기간을 별도로 검토해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
입지. 인천광역시 중구 운서동 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.
용도. 일반상업지역 내 근린생활시설이며, 현황은 공실입니다.
환금성. 상가는 임차 수요와 업종 적합성이 핵심으로, 공실 상태에서는 매각 후 임대 안정성 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
공실 확인. 낙찰 후 직접 사용인지 임대 목적인지 명확한 계획이 필요합니다.
임대 가능성. 주변 근린생활시설 수요와 업종 경쟁력을 확인해야 합니다.
권리 확인. 매각으로 소멸하는 권리와 실제 인수 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가만으로 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 따져야 한다”
이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 하지만 좋은 경매 물건은 단순히 권리가 깨끗한 것만으로 결정되지 않습니다. 현황 공실 근린생활시설이라는 점에서 임대와 환금성 검토가 핵심입니다. 권리는 합격, 사업성은 검토 대상인 물건입니다.
