NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.13
4회 · 최저 80,262,000원
B
매력지수62
부동산임의경매
2025타경509128 · 인천지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 35.7㎡
최저매각가
신건 · 1차
234,000,000원
2억 3,400만
감정가 234,000,000원
다음 매각기일
06-30
인천지방법원
10:00
입찰 보증금
2,340만원
최저가의 10% · 23,400,000원
감정가 대비
≈ 0%
시세 수준
감정가
2.34억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
임차인·인수 위험은 없고 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 신건 가격과 공실 리스크를 함께 검토해야 하는 대지형 집합건물입니다.
-
가격
최저가 234,000,000원은 감정가 100% 신건으로 가격 메리트는 유찰 여부 확인 필요
-
자금
최저가의 10% 약 23,400,000원 입찰보증금 · 인수액 0원
-
리스크
근저당 채권최고액 1,020,000,000원과 후순위 가압류 존재, 매각으로 소멸
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (41)
법원경매 권리분석 · 집합건물(대지)
권리는 정리되지만, 공실 상가형 물건의 가격 검토가 필요하다 — 성문어반스퀘어 611호
인천지방법원 2025타경509128 · 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 611호
감정가 2.34억 · 최저매각가 2.34억(신건) · 매각기일 2026.06.30 · 근저당권자 한국양계축산업협동조합
62점
매력지수 B등급 · 인수권리는 없지만 공실 근린생활시설 대지형 물건으로 신건 가격 검토 필요
말소기준 이후 권리는 소멸되어 안전하나 실사용은 근린생활시설 공실이고 신건 가격 메리트 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공부상 용도와 현황 이용상태가 근린생활시설(공실)인 물건으로, 주거용 아파트처럼 접근하기보다 상업시설 환금성과 활용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
234,000,000원
신건(0회 유찰)
주요 채권
1,020,000,000원
근저당 채권최고액
인천지방법원 2025타경509128. 인천 중구 운남동 성문어반스퀘어 6층 611호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김다혜이며, 2023년 한국양계축산업협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당은 말소기준권리이며 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 용도가 대지로 제공되었고 현황조사상 이용상태는 근린생활시설 공실입니다. 단순한 권리 안전성뿐 아니라 공실 상태에서의 활용 계획과 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509128 |
|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 611호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
|---|
| 소유자 | 김다혜 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
|---|
| 신청채권자 / 청구액 | 한국양계축산업협동조합 / 871,515,022원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.06.30 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2023.07.19 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사 케이뱅크 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상 및 인수 권리는 확인되지 않습니다.
② 배당 구조 — 선순위 근저당에서 대부분 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 1,020,000,000원 | 229,924,000원 |
| 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 37,119,719원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차별 매각 시나리오
현재 신건 2.34억 → 1회 유찰 1.872억 → 2회 유찰 1.4976억
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 부담도 없어 권리 분석 자체는 단순한 유형입니다.
⚠️ 물건 관점 현황은 근린생활시설 공실입니다. 낙찰 후 활용 목적과 임대 가능성 검토 없이 가격만 보고 접근하면 환금성 부담이 생길 수 있습니다.
③ 입지·현황 검토
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 인천영종고등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,057.3㎡입니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 소재이며 승강기·위생·소방 관련 설비가 확인됩니다.
④ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현황 공실인 근린생활시설이므로 낙찰 후 직접 활용 또는 임대 전략을 먼저 정해야 합니다.
- 권리 확인. 근저당 이후 가압류는 소멸하지만 배당 부족 구조이므로 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 감정가와 동일한 234,000,000원입니다. 유찰 여부에 따라 가격 메리트가 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 활용이 관건”
이 물건은 후순위 권리가 매각으로 정리되고 인수 부담이 없는 권리 안전형입니다. 다만 근린생활시설 공실이라는 특성상 아파트처럼 단순 비교할 수 없습니다. 신건 가격 2.34억원에서 접근하기보다 실제 활용 가능성과 유찰 이후 가격 변화를 함께 검토하는 전략이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 607호
2025-05-20 17:11
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 608호
2025-05-29 14:17
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 609호
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 610호
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 611호
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-06-30
10:00
219호 법정
최저매각가
2억 3,400만원
입찰 보증금
2,340만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-07
14:00
제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-30 |
대기 |
2억 3,400만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
1,057.3㎡
≈
319.8평
소유
법인
소재
인천광역시 중구 운남동 · 1600-6
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
31억 2,855만원
2,959,000원/㎡ × 1,057.3㎡
▼
감정가 7%
▲
+60.1%
· 연평균 +6.7%
· 2017년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
호재 (3)
대로2류(폭 30m~35m)
접함
소로3류(폭 8m 미만)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 611호
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