매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 근린생활시설 공실 신건으로 가격과 환금성 검토 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이나, 실사용 용도와 공실 상태로 인해 신중한 접근이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 현황상 근린생활시설 공실로 조사되어, 주거용 아파트처럼 접근하기보다 임대수요와 환금성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
232,000,000원
신건(0회 유찰)
인수 금액
0원
매각으로 소멸
말소기준
근저당
2023.07.19
핵심지표
공실
근린생활시설 현황
인천지방법원 2025타경509128. 인천 중구 운남동 성문어반스퀘어 609호는 집합건물 내 근린생활시설 물건입니다. 2023년 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 권리는 없는 구조입니다.
다만 가격 판단에서는 권리보다 물건 성격이 중요합니다. 감정가 2.32억원의 신건으로 진행되며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 실제 임대 가능성과 상권 적합성을 따져야 하는 유형입니다.
✅ 권리 관점 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 조사 대상이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 사용·환금성 관점 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 주거 목적 접근은 불가하며, 임대수요와 상권 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 현황 및 입지 분석
이용상태. 근린생활시설 구조이며 현황은 공실입니다.
입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 인천영종고등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
토지조건. 일반상업지역이며 평지·세로장방형 토지로 조사되었습니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸하므로 인수 위험을 확인했습니다.
공실 리스크. 근린생활시설 공실 상태이므로 낙찰 후 임대 가능성 검토가 필요합니다.
가격 판단. 신건 최저가 232,000,000원 그대로 진행되므로 유찰 여부에 따라 접근 전략을 조정해야 합니다.
현장 확인. 주변 상권, 공실 기간, 실제 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 핵심”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액도 없습니다. 하지만 아파트와 달리 근린생활시설은 결국 임대수요와 상권이 가치의 핵심입니다. 신건 가격에서 접근한다면 권리 안전성뿐 아니라 공실 위험과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
