인천지방법원 2025타경509128. 인천 중구 운남동 성문어반스퀘어 6층 610호 대지권 물건입니다. 등기상 소유자는 김다혜이며, 2023년 한국양계축산업협동조합 근저당권이 설정된 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행된 구조입니다. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

다만 감정가와 권리만 보고 판단하기에는 부족합니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 아파트처럼 실거주 수요를 보는 물건이 아니므로 임차 가능성·업종 적합성·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 조사상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 한국양계축산업협동조합 근저당권 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류, 케이뱅크 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 이용상태·환금성 분석

감정평가상 본건은 근린생활시설(현황 공실) 구조입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

근저당 채권최고액이 매각대금을 초과해 신건 기준 대부분 배당되며, 후순위 가압류는 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환경 메모

• 위치. 인천광역시 중구 운서동 인근으로 인천영종고등학교 남동측 인근에 위치하며 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 용도. 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며 근린생활시설 및 상업용 이용 환경입니다.
• 환금성. 공실 상태이므로 임차 확보 여부와 업종 적합성이 매각성패를 좌우합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공실 확인. 현황 공실인 만큼 실제 점유 상태와 관리비 부담을 확인하세요.
• 임대수요 확인. 주변 상권과 가능한 업종, 예상 임대료를 검토해야 합니다.
• 권리 확인. 근저당 이후 가압류는 소멸하지만 원본 등기부 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서 확인을 권합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 다르게 봐야 한다”

이 물건은 임차인 인수와 권리 승계 위험이 없는 안전한 구조입니다. 그러나 근린생활시설 경매는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 신건 가격 2.32억이 적정한지는 결국 공실 해소 가능성과 임대·재매각 수요가 결정합니다. 권리는 합격, 사업성 검토는 필수인 물건입니다.