울산지방법원 2024타경9312. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-014호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 더블루실버케어주식회사이고, 경매의 말소기준은 2023.07.28. 설정된 진해수산업협동조합 근저당권 3,480,000,000원입니다. 이후 등기된 농업협동조합중앙회 가처분, 진해수산업협동조합 임의경매개시결정, 국 및 양산시의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 420,861,000원으로 감정가 1,227,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 1-014호는 판매시설이면서 공실상태이고, 인접 1-015호와 내부 벽체 일부가 제거되어 연결되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9312 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-014호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(공실상태) |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,227,000,000원 / 420,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 3,081,112,447원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 핵심은 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 농업협동조합중앙회의 2024.06.03. 가처분은 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하지만, 제공된 권리분석상 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 이후 경매개시결정과 국·양산시 압류도 같은 방식으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 420,861,000원으로 감정가 1,227,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 제시된 매각가는 294,602,700원, 5회 유찰 시 206,221,890원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 420,861,000원 | 414,252,390원 | 3,065,747,610원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 294,602,700원 | 289,678,262원 | 3,190,321,738원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 206,221,890원 | 202,534,784원 | 3,277,465,216원 |
③ 예상배당표 (매각가 420,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,608,610원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 414,252,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 진해수산업협동조합 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 414,252,390원이 배당되고 3,065,747,610원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태 — 공실·인접호 연결 확인
감정평가상 1-014호는 판매시설이며 공실상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 1-014호와 인접한 1-015호 사이의 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있다고 기재되어 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되고, 경계가 명확하며 건물의 구조·규모·용도를 고려하면 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근 라피에스타양산 1층이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 35미터 이상, 북동측으로 약 20미터 이상, 북서측으로 약 10미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물의 1층이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 공실. 대상 1-014호는 판매시설 공실상태로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저렴함을 판단하지 말고, 동일 상가·인근 상권의 실제 매매가와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 인접호 연결 상태. 1-015호와 일부 벽체가 제거되어 연결된 현재 상태와 원상 경계 복원 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 현재 판매시설 공실이므로 실제 사용을 위해 필요한 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당을 말소기준으로, 이후 가처분·경매개시·압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 부대비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가처분·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 1,227,000,000원에서 3회 유찰되어 420,861,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 34%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 대상은 공실 근린시설이고 인접 1-015호와 내부 벽체 일부가 제거되어 연결된 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 시세·공실·경계 상태 확인이 승부처입니다.
