247,303,000원
울산지방법원 2024타경9312. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-020호 근린시설입니다. 감정가는 721,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 247,303,000원, 감정가의 34.3%입니다. 등기상 핵심은 2023.07.28 설정된 진해수산업협동조합 근저당으로, 채권최고액은 3,480,000,000원이며 공동담보목록 제2023-343호가 기재되어 있습니다. 이후의 가처분, 임의경매개시결정, 국·양산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 소유자는 더블루실버케어주식회사입니다. 이 회사는 말소기준 근저당 설정 이후인 2024.02.19 소유권을 이전받았고, 경매는 근저당권자인 진해수산업협동조합이 신청했습니다. 신청채권액은 3,081,112,447원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어, 등기 권리 자체보다 상가의 점유 상태와 물리적 경계, 향후 환금성을 더 면밀히 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9312 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-020호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층-지상7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 721,000,000원 / 247,303,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 3,081,112,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.28 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 3,480,000,000원, 채무자는 주식회사거성축산이며 공동담보목록 제2023-343호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.06.03 농업협동조합중앙회 가처분, 2024.11.13 임의경매개시결정, 2025년 국·양산시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 기재된 내역은 없지만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수 0원과 실제 점유·명도 문제는 별개로 봐야 합니다. 특히 본건은 현재 인접 호실과 내부가 연결된 상태가 기재되어 있어 현장 점유주체와 사용관계를 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차는 3회 유찰된 상태로 최저매각가가 247,303,000원까지 내려왔습니다. 감정가 721,000,000원 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오의 최저가는 4회 유찰 시 173,112,100원, 5회 유찰 시 121,178,469원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 247,303,000원 | 243,040,758원 | 3,236,959,242원 |
| 4회 유찰 시 | 173,112,100원 | 169,888,531원 | 3,310,111,469원 |
| 5회 유찰 시 | 121,178,469원 | 118,681,970원 | 3,361,318,030원 |
③ 예상배당표 (매각가 247,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,262,242원 |
| 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 243,040,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,262,242원을 제외한 243,040,758원이 진해수산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 3,236,959,242원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근 라피에스타양산 1층으로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로1류·소로1류에 접하고 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층-지상7층 건물이며 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기와 에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 판매시설 성격의 근린시설이며 이미 3회 유찰된 사건입니다. 감정가 대비 낮아진 최저가와 별개로 실제 상권 수요·공실 가능성·호실 독립성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인접호 연결 상태 확인. 1-019호와 일부 벽체가 제거되어 연결되어 있으므로 경계선·출입구·설비·복원 가능 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 참고사항은 임대관계 미상이고, 매각물건명세서에는 현재 ‘클리브랜드’ 이용 상태가 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 감정가 대비율과 시세를 분리. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고 상가 실거래·임대수익·공실 상태를 별도로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 진해수산업협동조합 근저당은 채권최고액 3,480,000,000원에 공동담보목록 제2023-343호가 기재되어 있으므로 공동담보 전체의 진행·배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당기일 전후 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 자체’를 봐야 한다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 단순합니다. 2023.07.28 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가처분·경매개시·압류는 소멸합니다. 현재 247,303,000원 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격이 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 권리만으로 설명하기는 어렵습니다. 본건은 아파트가 아니라 근린시설·판매시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 1-019호와 내부 벽체가 일부 제거되어 연결된 사용 상태입니다. 위치 특정과 경계 복원이 가능한 것으로 판단되어 있으나, 실제 점유와 독립 사용 가능성은 별도의 현장 문제입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 상가의 점유·경계·환금성 확인이 입찰가를 결정한다.”입니다.
