울산지방법원 2024타경9312. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-017호의 근린시설 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 더블루실버케어주식회사이고, 말소기준권리는 2023.07.28. 설정된 진해수산업협동조합 근저당권 3,480,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록이 설정된 채권이며, 본건 경매의 청구금액은 3,081,112,447원입니다.
말소기준 이후에는 농업협동조합중앙회의 가처분, 진해수산업협동조합의 임의경매개시결정, 국 및 양산시의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 286,062,000원으로 감정가 834,000,000원의 약 34.3% 수준이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9312 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-017호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 판매시설(의류) · 인접 1-018호와 경계벽 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 834,000,000원 / 286,062,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 경매 청구금액 | 3,081,112,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.06.03. 농업협동조합중앙회의 사해행위 관련 가처분, 2024.11.13. 임의경매개시결정, 2025.07.14. 국 압류, 2025.10.28. 양산시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 3회 유찰되어 최저가가 286,062,000원까지 내려왔습니다. 감정가 834,000,000원과 비교하면 약 34.3% 수준입니다. 그러나 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
특히 판매시설·근린시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치, 동선, 공실, 임차현황, 상권과 집합상가 내 호실별 가시성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 다회 유찰은 곧 가격 메리트의 증명이 아니라 시장의 낮은 응찰수요를 보여주는 신호일 수도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,804,868원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 281,257,132원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 286,062,000원 가정 시 근저당권자에게 281,257,132원이 배당되고 3,198,742,868원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 1-017호는 판매시설(의류)로 조사됐고 인접 1-018호와 경계벽 없이 2개 호를 일체로 이용 중입니다.
- 경계 복원. 매각물건명세서에는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있으나 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치·형상이 특정되고 경계 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
- 주위환경. 증산역 북서측 인근 라피에스타양산 1층으로 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합이 혼재한 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측·남서측 폭 약 35m 이상, 북동측 폭 약 20m 이상, 북서측 폭 약 10m 이상 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물의 1층 호실이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고가 없어도 임대관계가 미상이고 현재 판매시설로 이용 중이므로, 현장 방문을 통해 실제 영업·점유 주체와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 1-018호와의 분리. 두 호실이 경계벽 없이 일체 이용 중이므로 낙찰 후 독립 호실로 사용하려면 실제 분리공사 가능 범위와 비용, 출입동선 등을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 및 동일 건물 1층 점포의 매매사례·임대료·공실률을 별도로 대조해야 합니다.
- 다회유찰 해석. 3회 유찰은 낮은 최저가를 만들었지만 동시에 응찰수요가 약했음을 보여줄 수 있습니다. 감정가 대비 비율만으로 입찰상한을 정하지 마세요.
- 세금·우선변제 확인. 국과 양산시 압류는 등기상 소멸 판정이지만 실제 배당에서는 당해세와 법정 우선순위가 영향을 줄 수 있으므로 배당요구종기 및 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘34.3%’만으로는 부족하다
이 물건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가처분·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 현장에 있습니다. 이미 3회 유찰된 판매시설이고, 1-017호와 1-018호가 경계벽 없이 연결 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 286,062,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격·점유·분리복원·환금성 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
