울산지방법원 2024타경9312. 라피에스타양산 1층 1-018호의 근린시설 경매입니다. 감정가는 854,000,000원, 현재 최저매각가는 292,922,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.28 설정된 진해수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이후 농업협동조합중앙회의 가처분, 임의경매개시결정, 국 및 양산시의 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 단순히 ‘몇 퍼센트 할인’만으로 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 판매시설로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 본건 1-018호와 1-017호 사이 내부 벽체가 일부 제거되어 현재 ‘클리브랜드’로 연결 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 위치·형상은 특정 가능하고 경계 복원도 가능한 것으로 판단됐지만, 낙찰 후 독립 사용을 전제로 한다면 복원·점유·영업관계 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-018호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(의류) · 지하3층-지상7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 더블루실버케어 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 854,000,000원 / 292,922,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 3,081,112,447원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28 근저당권 · 진해수산업협동조합 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분·압류는 소멸
핵심은 2023.07.28 진해수산업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2024.06.03 농업협동조합중앙회의 가처분, 2024.11.13 임의경매개시결정, 2025.07.14 국의 압류, 2025.10.28 양산시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 가처분의 피보전권리는 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권이지만, 말소기준권리보다 뒤에 접수된 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 34%는 ‘할인율’이지 시세 검증이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 292,922,000원으로 감정가 854,000,000원의 34% 수준입니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 바로 검증하기 어렵고, 이 사건에서 확인되는 것은 3회 연속 유찰이라는 시장 반응입니다. 따라서 감정가 대비 하락폭 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 실제 임대수익·공실·상권·전용 사용 가능성에 맞춰 적정가를 다시 산정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 292,922,000원 | 288,021,092원 | 3,191,978,908원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 205,045,400원 | 201,374,764원 | 3,278,625,236원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 143,531,780원 | 140,722,335원 | 3,339,277,665원 |
③ 예상배당표 (매각가 292,922,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,900,908원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 288,021,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 292,922,000원에서는 집행비용 4,900,908원을 제외한 288,021,092원이 진해수산업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 기준 미배당액은 3,191,978,908원이고 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장 상태 — 1-017호와 벽체 연결
매각물건명세서 비고에 따르면 본건 1-018호 및 1-017호는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결돼 있고 현재 ‘클리브랜드’로 이용 중입니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치·형상 등이 특정되어 경계가 명확하고, 건물의 구조·규모·용도를 고려하면 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 ‘증산역’ 북서측 인근 라피에스타양산 1층으로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 호실은 판매시설(의류)로 이용되고 있으며, 인접 호실과 경계벽체 없이 일체로 이용되는 상태가 확인됐습니다.
- 도로. 남동측·남서측 폭 약 35미터 이상, 북동측 폭 약 20미터 이상, 북서측 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층-지상7층 규모이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 854,000,000원 대비 현재 292,922,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 적정가를 감정가 할인율만으로 결정하지 마세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 ‘클리브랜드’ 이용 상태와 실제 점유자·영업자·계약관계를 확인해야 합니다.
- 경계 복원 검토. 1-017호와 연결된 내부 벽체의 원상복구 필요 여부, 공사 범위와 독립 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 후순위 가처분. 농업협동조합중앙회 가처분은 말소기준 이후이고 데이터상 매각으로 소멸하지만, 입찰 직전 최신 등기부에서 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 3,191,978,908원은 현재 분석상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 상권·수익성 검증. 3회 유찰된 근린시설인 만큼 공실 가능성, 임대료, 관리비, 영업 동선 등을 실제 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 사용성은 별개다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.28 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가처분·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘무인수 저가물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 이미 3회 유찰됐고, 근린시설이며, 임대관계가 미상이고, 1-017호와 내부 벽체가 제거된 채 연결 이용되고 있습니다.
따라서 현재 최저가 292,922,000원이 감정가 854,000,000원의 34% 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소 여부보다 실제 점유관계·경계 복원·상가 수익성·3회 유찰의 원인을 확인한 뒤 그 조건에 맞는 입찰 상한을 정하는 데 있습니다. 권리는 정리 가능, 가격 판단은 보수적으로.
