울산지방법원 2024타경9312. 양산 물금읍 증산역로 177 ‘라피에스타양산’ 1층 1-019호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이후 설정된 농업협동조합중앙회의 가처분, 진해수산업협동조합의 임의경매개시결정, 국과 양산시의 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기보다 상가의 실제 상태와 가격 검증입니다. 감정가 767,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 263,081,000원까지 내려왔지만, 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9312 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-019호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 판매시설 · 지하3층-지상7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 263,081,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 3,081,112,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.07.28. 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 채무자 주식회사거성축산을 상대로 채권최고액 3,480,000,000원, 공동담보목록 제2023-343호로 설정되었습니다. 이후 농업협동조합중앙회의 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권 보전 가처분, 임의경매개시결정, 국 및 양산시의 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이어도 시세 판단은 별개
현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 수준인 263,081,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 184,156,700원, 128,909,689원까지 내려가지만, 최근 실거래 비교표본이 없어 어느 회차가 시장가 대비 저평가인지 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 263,081,000원 | 258,597,866원 | 3,221,402,134원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 184,156,700원 | 180,778,506원 | 3,299,221,494원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 128,909,689원 | 126,304,953원 | 3,353,695,047원 |
신청채권자의 청구액은 3,081,112,447원이고, 현재 회차에서 근저당에 배당되는 금액은 258,597,866원입니다. 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,483,134원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 258,597,866원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 263,081,000원을 기준으로 집행비용 4,483,134원을 제외한 258,597,866원이 진해수산업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,221,402,134원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·경계 — 이 물건의 실무 핵심
매각물건명세서 비고에는 본건 1-019호와 1-020호의 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있고, 현재 ‘SPARKS DISNEY’로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되어 경계가 명확하고, 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근 라피에스타양산으로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층-지상7층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 점포 위치·점유 상태·임대 가능성과 재매각 수요를 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 현재 자료만으로는 최근 실거래 비교가 되지 않으므로 동일 층·유사 위치 상가의 실제 매매 사례와 임대료를 확인해야 합니다.
- 1-020호와 경계. 내부 벽체 일부가 제거되어 연결 사용 중이므로 집합건축물대장 평면도·현황도면과 현장을 직접 대조하세요.
- 현재 점유자 확인. ‘SPARKS DISNEY’ 이용 상태와 임대관계 미상 기재를 함께 보고, 실제 점유자·임대차계약·보증금·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 진해수산업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-343호가 연결되어 있으므로 공동담보 전체의 채권·배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 국과 양산시 압류는 말소기준 이후 권리로 분석되지만, 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰률 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 권리분석만 보면 방향이 분명합니다. 2023.07.28. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가처분·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰된 근린시설이고, 1-019호와 1-020호가 연결 사용 중이며 임대관계도 미상입니다. 게다가 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 34%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 현장은 아직 검증이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸졌느냐’가 아니라 그 가격에 실제로 임대·분리·재매각이 가능한가입니다.
