서울동부지방법원 2025타경349. 강동구 암사동 ‘더이룸’ 가동 4층 401호, 전용면적 비교 대상 29.81㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이금석·채만순이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2019.04.11. 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,956,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 266,056,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같고, 이는 2025.10. 거래된 비교 사례 160,000,000원의 166.3%입니다. 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 4층 401호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 비교 대상면적 29.81㎡ |
| 이용상태 | 현관 1·방 2·주방 1·거실 1, 제시외 증축부분에 방 1·주방 일부 1·거실 일부 1·욕실겸화장실 2·발코니 1 |
| 소유자 | 이금석 2분의 1 · 채만순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 332,570,000원 / 266,056,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,028,173,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 20세대 · 2019.03.26. 준공 |
| 토지 현황 | 대 479.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,508,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
을구 1번 근저당권은 2020.05.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 을구 2번 근저당권이며, 2025.11.28. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이 이전은 근저당권의 순위와 기준일을 새로 만드는 것이 아니라 기존 근저당권의 명의가 승계된 흐름입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있어, 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 점검 — 실제 임차인 2명, 모두 대상 401호 밖
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 | 402호 | 2024.03.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 양영순 | 501호 | 2023.05.08 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
현황조사에 기재된 실제 임차인은 김상균·양영순 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 두 사람의 전입일은 말소기준일인 2019.04.11.보다 늦어 대항력이 없고, 각각 402호와 501호로 표시돼 이 리포트의 대상인 401호 점유자로 기재되지 않았습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래의 166.3%
더이룸은 20세대, 2019.03.26. 준공된 소규모 건물입니다. 면적대가 매칭된 최근 거래는 2025.10. 6층 전용 27.7㎡의 160,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원으로 같으며, 현재 최저가이자 실질취득액인 266,056,000원은 그 가격의 166.3%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.10. 최신 거래 | 27.7㎡ | 6층 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 160,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 29.81㎡ | 4층 | 266,056,000원 |
거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현재 실질취득액과의 차이는 작지 않습니다. 더구나 2회 유찰 시 최저가 212,844,800원, 3회 유찰 시 170,275,840원으로 내려가더라도, 3회 유찰 시나리오조차 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 266,056,000원 | 261,531,216원 | 1,694,468,784원 |
| 2회 유찰 시 | 212,844,800원 | 209,064,973원 | 1,746,935,027원 |
| 3회 유찰 시 | 170,275,840원 | 167,091,978원 | 1,788,908,022원 |
④ 예상배당표 (매각가 266,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,784원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 | 1,956,000,000원 | 261,531,216원 |
| 근저당 미배당 | 1,694,468,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 261,531,216원이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 1,028,173,427원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역은 도보 약 9~10분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있으며 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 1.4회 유찰, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 감정가 대비 할인율보다 실질취득액과 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선 비교해야 합니다. 현재 실질취득액은 166.3%입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 170,275,840원도 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다.
- 401호 점유 확인. 현황조사 임차인은 402호와 501호에 기재돼 있습니다. 대상 401호의 실제 점유자와 명도 상대방은 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각목록 범위. 감정요항표에 여러 호실이 함께 열거돼 있으므로 401호 단독 매각 여부와 제시외 부분의 포함 범위를 원본 매각목록으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 제시외 증축부분의 구조·면적과 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계. 말소기준 근저당권이 2025.11.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원이므로 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 현재 회차의 실질취득액은 266,056,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 160,000,000원의 166.3%입니다. 3회 유찰 시나리오인 170,275,840원도 최신 거래보다 높은 데다, 제시외 증축과 위반건축물 등재도 함께 확인됩니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성·건물 리스크는 높습니다. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 접근할 사건은 아닙니다.
