서울동부지방법원 2025타경349. 암사동 더이룸 가동 4층 402호, 전용 29.58㎡의 다세대주택입니다. 권리관계에서 가장 먼저 바로잡아야 할 부분은 근저당의 현재 상태입니다. 2019.04.11 설정된 을구 1번 근저당권 2,472,000,000원은 2020.05.15 말소됐으므로 존속 권리도, 배당 대상도 아닙니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 1,956,000,000원이며, 이 권리는 2025.11.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
따라서 말소기준일은 존속 중인 을구 2번 근저당권의 접수일인 2019.04.11로 정리됩니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재됐습니다. 권리 인수액은 0원이지만, 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 가격과 건축물 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 4층 402호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.58㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 현관 1·방 1·주방 1·거실 1·욕실 겸 화장실 2 제시외 증축부분: 방 2·주방 일부 1·거실 일부 1·발코니 1 |
| 소유자 | 오갑환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 350,240,000원 / 280,192,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,028,173,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 규모 | 더이룸 20세대 · 사용승인 2019.03.26 |
① 권리 흐름 — 말소된 1번이 아니라 존속 중인 2번이 기준
등기상 세금 관련 압류는 총 6건입니다. 2021.01.22, 2022.02.11, 2022.11.29, 2024.01.19 압류는 각각 해제·말소됐고, 2024.10.17과 2025.11.19 압류는 존속합니다. 다만 모두 2019.04.11 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 순위입니다. 세금이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 후순위 근저당 배당액은 변동될 수 있습니다.
② 전입·점유 조사 — 대상 402호 전입자는 말소기준 이후
| 성명 / 표시 호수 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 402호 · 주거 | 2024.03.13 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 양영순 501호 · 대상 호수 외 표시 | 2023.05.08 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대상 물건인 402호에 표시된 전입자는 김상균 1명입니다. 전입일 2024.03.13은 말소기준일 2019.04.11보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성은 산정할 수 없습니다. 최우선변제가 인정되더라도 이는 매각대금 배당에 영향을 주는 항목이며, 대항력 없는 잔여 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 175.1%
더이룸의 비교 가능한 최근 실거래는 2025.10 전용 27.7㎡·6층 160,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 29.58㎡·4층으로 면적과 층이 완전히 같지는 않지만, 현재 제공된 같은 건물 거래 기준으로는 최저가 낙찰 가정 실질취득액이 실거래를 크게 웃돕니다.
| 구분 | 면적 / 층 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2025.10 | 27.7㎡ / 6층 | 160,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 29.58㎡ / 4층 | 350,240,000원 | 218.9% |
| 현재 실질취득 · 1회 유찰 | 29.58㎡ / 4층 | 280,192,000원 | 175.1% |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 29.58㎡ / 4층 | 224,153,600원 | 140.1% |
| 3회 유찰 시 실질취득 | 29.58㎡ / 4층 | 179,322,880원 | 112.1% |
현재 최저가와 실거래의 차이는 120,192,000원입니다. 2회 유찰가도 실거래보다 64,153,600원 높고, 3회 유찰가 역시 19,322,880원 높습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 권리상 장점만으로 이 가격 차이를 상쇄하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,722,688원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 현 권리자 · 농업협동조합자산관리회사 | 1,956,000,000원 | 275,469,312원 |
| 을구 1번 근저당권 | 2,472,000,000원 | 0원 2020.05.15 말소 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1번은 이미 말소됐으므로 배당 대상에서 제외했습니다. 집행비용을 제외한 275,469,312원은 존속 중인 을구 2번 근저당권에 배당하는 것으로 정리했습니다. 을구 2번의 채권최고액 기준 미배당액은 1,680,530,688원입니다. 세금 중 당해세와 임차인의 최우선변제액은 확인되지 않아 실제 근저당 배당액은 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·건축·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되는 집합건물입니다. 대상 402호는 주거용으로 조사됐으며, 제시외 증축부분이 포함됩니다.
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설· 교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역은 도보 약 9~10분 거리로 조사됐습니다.
- 설비. 상·하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있으며 급·배수상태와 건물 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 대지이며 차량출입 가능한 도로에 접합니다. 토지면적은 479.1㎡, 공시지가는 4,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역· 비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 표시. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 및 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 별도로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 동일 건물 확인 실거래가 1건에 그치고, 경매물건 평균 유찰 1.4회·낙찰률 0.0%로 집계돼 매도가격과 매각기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 을구 1번 근저당권의 2020.05.15 말소와 을구 2번 근저당권의 2025.11.28 농업협동조합자산관리회사 이전을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 실거래 비교. 현재 실질취득액은 확인된 실거래의 175.1%입니다. 면적·층·내부 상태 차이를 반영하더라도 120,192,000원의 가격 차이를 설명할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 제시외 증축. 402호의 방 2·주방 일부·거실 일부·발코니 제시외 부분의 면적, 구조안전, 원상복구 가능성 및 이행강제금 여부를 확인하세요.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정명령·원상회복 범위, 금융기관 담보대출 가능 여부를 확인하세요.
- 402호 점유. 김상균의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성을 산정하세요.
- 501호 기록 분리. 양영순은 501호로 표시돼 있으므로 대상 402호의 점유자로 단정하지 말고 현황조사서와 현장 호수 표시를 대조하세요.
- 세금 배당. 존속 압류의 체납세액과 당해세 여부에 따라 근저당 배당액이 줄어들 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기의 행정등록 및 말소 처리 여부를 관할 구청과 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원보다 큰 가격·건축 리스크
이 물건은 말소된 을구 1번 근저당을 배당에서 제외하고, 존속 중인 을구 2번 근저당과 현재 권리자 농업협동조합자산관리회사를 기준으로 보면 권리구조가 정리됩니다. 말소기준 이후 전입과 압류로 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현재 실질취득액 280,192,000원은 같은 건물의 확인 실거래 160,000,000원보다 120,192,000원 높습니다. 3회 유찰가인 179,322,880원조차 해당 실거래보다 19,322,880원 높은 수준입니다. 여기에 제시외 증축과 위반건축물 등재가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격과 건축 리스크는 높다입니다. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만 보고 접근하기보다, 실질취득액·실거래·위반건축물 정리비용을 함께 반영해야 합니다.
