서울동부지방법원 2025타경349. 강동구 암사동 ‘더이룸’ 가동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대입니다. 전용면적은 29.01㎡이고, 감정 당시 502호는 현관·방·주방·거실·욕실 겸 화장실 2개로 이용되는 한편, 방 2개·주방 일부·거실 일부·발코니의 제시외 증축부분이 확인됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 권리 인수는 없지만, 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 감정가 301,240,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 240,992,000원으로 내려왔습니다. 그러나 매수인이 별도로 떠안을 금액이 없으므로 실질취득액도 240,992,000원입니다. 확인된 더이룸 면적 유사 실거래는 160,000,000원 한 건으로, 실질취득액이 거래가보다 80,992,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 5층 502호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 29.01㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 현관 1·방 1·주방 1·거실 1·욕실 겸 화장실 2 및 제시외 증축부분 |
| 소유자 | 박춘희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,240,000원 / 240,992,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,028,173,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건축물 비고 | 제시외 건물 포함 · 집합건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 정합성 확인 필요
권리분석 기준일은 2019.04.11입니다. 이후의 경매개시결정과 강동구 압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권의 채권최고액은 을구 1번 2,472,000,000원, 을구 2번 1,956,000,000원으로 총 4,428,000,000원이지만 공동담보가 설정된 채권이며, 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 다른 호수
현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 점유부분은 각각 402호와 501호로, 분석 대상인 502호와 호수가 다릅니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.04.11 기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 | 402호 | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양영순 | 501호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
더이룸은 2019.03.26 사용승인된 20세대 규모 건물입니다. 분석 대상 전용면적은 29.01㎡이고, 확인된 면적 유사 거래는 2025년 10월 전용 27.7㎡·6층의 160,000,000원 한 건입니다.
| 구분 | 시점·회차 | 면적·층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 면적 유사 실거래 | 2025.10 | 27.7㎡ · 6층 | 160,000,000원 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 · 80% | 29.01㎡ · 5층 | 240,992,000원 |
| 실질취득 | 최저가 + 인수 0원 | 29.01㎡ · 5층 | 240,992,000원 |
| 감정가 | 감정평가액 | 29.01㎡ · 5층 | 301,240,000원 |
매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 240,992,000원입니다. 이는 실거래 160,000,000원의 150.6%로, 거래가보다 80,992,000원 높습니다. 감정가 301,240,000원은 같은 거래가의 188.3%입니다. 실거래가 한 건뿐이라는 한계가 있더라도, 현재 가격에서 충분한 할인 여유가 확인된다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,173,888원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 2,472,000,000원 | 236,818,112원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,428,000,000원 중 예상배당은 236,818,112원이며, 미배당액은 4,191,181,888원입니다. 소유자 잔여는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 240,992,000원 | 236,818,112원 | 4,191,181,888원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 192,793,600원 | 189,294,490원 | 4,238,705,510원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 154,234,880원 | 151,275,592원 | 4,276,724,408원 | 0원 |
2회 유찰 시 가격은 192,793,600원으로 여전히 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 3회 유찰 시에는 154,234,880원으로 실거래보다 낮아지지만, 제시외 증축부분과 위반건축물 등재, 20세대 규모 다세대의 환금성을 함께 반영해야 합니다. 어느 회차에서도 권리상 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택인 단지형 다세대로 이용되며, 건물 전체는 20세대 규모입니다.
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역은 도보 약 9~10분 거리로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 승강기, 상·하수도, 위생설비, 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 479.1㎡ 대지이며 공시지가는 4,508,000원/㎡입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 환금성. 확인된 최근 거래는 1건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 가격 검토. 현재 실질취득 240,992,000원은 실거래 160,000,000원의 150.6%입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 마세요.
- 제시외 부분 범위 확인. 502호의 방 2개·주방 일부·거실 일부·발코니가 제시외 증축부분으로 조사됐습니다.
- 위반건축물 상태 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정 여부를 원본 대장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사에 적힌 김상균은 402호, 양영순은 501호 점유자입니다. 502호의 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 을구 1번 말소와 을구 2번 농업협동조합자산관리회사 이전 내역을 최신 등기부와 배당요구 내역에서 대조하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공동주택 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 건축물 상태가 문제다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 현황조사에 확인된 두 임차인도 기준일 이후 전입한 다른 호수 점유자입니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 안전한 권리구조가 곧 좋은 입찰가를 의미하지는 않습니다. 현재 실질취득액 240,992,000원은 확인된 실거래 160,000,000원의 150.6%이고, 제시외 증축부분과 위반건축물 등재까지 존재합니다.
권리는 소멸형이지만 가격은 과중하고, 건축물 상태에는 별도 확인사항이 남아 있습니다. 현재 회차에서는 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실거래 대비 응찰가와 위반·증축부분의 처리 가능성입니다.
